房地产行业报告 （2026.8.3-2026.8.9）

强于大市|维持

行业基本情况

收盘点位 1898.04

52 周最高 2436.17

52 周最低 1741.7

行业相对指数表现

研究所

分析师:高丁卉

SAC 登记编号:S1340524080001

Email:gaodinghui@cnpsec.com

近期研究报告

《1-7 月百强房企销售拿地降幅均收窄》 -2026.08.03

北京发布楼市新政 支撑刚需与置换链条修复

⚫ 投资要点

上周五北京发布楼市新政，非京籍家庭购买五环内商品住房的社保/个税缴纳年限由“2 年”调减为“1 年”，父母将住房赠与成年子女不再核验子女购房资格，夫妻双方缴存人首套公积金贷款最高额度提至 240 万元，叠加条件最高可上浮至 340万元。新政有望在“金九银十”前后显著提振一线核心城市成交活跃度、优先支撑刚需与置换链条修复，政策影响将先体现在交易量与流动性改善上，价格修复仍需观察基本面与政策延续性。

⚫ 行业基本面跟踪

（1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为 114.66万方，本年累计新房成交面积为 5086.59 万方，累计同比-6.4%。30大中城市近四周平均成交面积为141.79万方，同比+0.4%，环比-3.8%。其中一线城市近四周平均成交面积为 44.93万方，同比+9.1%，环比-2%，二线城市近四周平均成交面积为 68.48万方，同比+0.8%，环比-1.7%，三线城市近四周平均成交面积为 28.39万方，同比-11.7%，环比-10.9%。上周 14 城商品住宅可售面积为 7139.38 万方，同比-10.68%，环比-0.2%，14 城去化周期为 18.31 个月，其中一线城市去化周期为 12.51个月。

（2）二手房成交及挂牌：上周 20城二手房成交面积为 190.06万方，本年累计二手房成交面积为 7110.67 万方，累计同比+4.3%。20城近四周平均成交面积为 207.29 万方，同比+5.8%，环比-2.9%。截至 2026/7/27 全国城市二手房出售挂牌量指数为 1.07，环比-0.9%，挂牌价指数为 141.3，环比-0.08%。

（3）土地市场成交：上周 100 大中城市新增供应住宅类土地数量为 48宗，成交住宅类土地数量为 27宗，新增供应商服类土地数量为56宗，成交商服类土地数量为 22宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.92，平均商服类土地成交数量/供应数量为 0.94。近四周 100 大中城市成交住宅类土地楼面均价为9593.75 元/平方米，溢价率为 8.48%，环比-1.22pct，成交商服类土地楼面均价为 2878.75 元/平方米，溢价率为 0.36%，环比+0.02pct。

⚫ 行情回顾：

上周 A 股申万一级房地产行业指数上涨2.09%，沪深 300指数上涨 2.32%，房地产指数跑输沪深 300 指数 0.23pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌 1.27%，恒生综合指数下跌 0.15%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数1.12pct。

⚫ 风险提示：

政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。

目录

1 行业基本面跟踪.... 4

1.1 新房成交及库存.... 4

1.2 二手房成交及挂牌.... 5

1.3 土地市场成交.... 6

2 行情回顾.... 7

3 风险提示.... 9

图表目录

图表1：30大中城市新房成交面积及同比....4

图表2：一线城市新房成交面积及同比....4

图表3：二线城市新房成交面积及同比....4

图表4：三线城市新房成交面积及同比....4

图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期....5

图表6：重点城市二手房成交面积及同比....5

图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数....6

图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数....6

图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数....6

图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数....6

图表11：100大中城市土地供销比....7

图表12：100大中城市成交土地楼面均价及溢价率....7

图表13：近一年A股房地产指数和沪深300走势....7

图表14：近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势....7

图表15：上周A股申万一级行业涨跌幅情况....8

图表16：上周港股恒生综合行业涨跌幅情况....8

图表17：上周A股重点房企涨跌幅前5位及后5位....8

图表18：上周港股重点房企涨跌幅前5位及后5位....8

图表19：上周重点物企涨跌幅前5位及后5位....9

1 行业基本面跟踪

1.1 新房成交及库存

上周 30 大中城市新房成交面积为 114.66 万方，本年累计新房成交面积为5086.59万方，累计同比-6.4%。30大中城市近四周平均成交面积为141.79万方，同比+0.4%，环比-3.8%。其中一线城市近四周平均成交面积为 44.93 万方，同比+9.1%，环比-2%，二线城市近四周平均成交面积为 68.48 万方，同比+0.8%，环比-1.7%，三线城市近四周平均成交面积为28.39 万方，同比-11.7%，环比-10.9%。

注：MA4 为 4 周平均，同比数据为 4 周平均同比

注：MA4 为 4 周平均，同比数据为 4 周平均同比。

注：MA4 为 4 周平均，同比数据为 4 周平均同比。

注：MA4 为 4 周平均，同比数据为 4 周平均同比

上周 14 城商品住宅可售面积为 7139.38 万方，同比-10.68%，环比-0.2%，14城去化周期为18.31个月，其中一线城市去化周期为 12.51个月。

注：14 城包括：北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、温州、宁波、福州、厦门、泉州、莆田、平凉、宝鸡。计算方式说明：若本周无更新可售面积数据，则以前一周数据为准。去化周期=可售面积/最近 12 个月月均成交量。

1.2 二手房成交及挂牌

上周 20 城二手房成交面积为 190.06 万方，本年累计二手房成交面积为7110.67万方，累计同比+4.3%。20城近四周平均成交面积为 207.29万方，同比+5.8%，环比-2.9%。

注：MA4 为 4 周平均，同比数据为 4 周平均同比。20 城包括：北京、上海、深圳、杭州、成都、苏州、扬州、厦门、东莞、青岛、南宁、大连、佛山、江门、清远、金华、衢州、平凉、渭南、宿迁。

截至 2026/7/27全国城市二手房出售挂牌量指数为1.07，环比-0.9%，挂牌价指数为 141.3，环比-0.08%。

1.3 土地市场成交

上周 100 大中城市新增供应住宅类土地数量为 48 宗，成交住宅类土地数量为 27 宗，新增供应商服类土地数量为 56 宗，成交商服类土地数量为 22 宗。近四周 100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.92，平均商服类土地成交数量/供应数量为 0.94。

近四周 100 大中城市成交住宅类土地楼面均价为 9593.75 元/平方米，溢价率为 8.48%，环比-1.22pct，成交商服类土地楼面均价为 2878.75元/平方米，溢价率为 0.36%，环比+0.02pct。

2 行情回顾

上周 A 股申万一级房地产行业指数上涨 2.09%，沪深 300 指数上涨 2.32%，房地产指数跑输沪深 300指数0.23pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌1.27%，恒生综合指数下跌 0.15%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数1.12pct。

从行业排名来看，上周 A股房地产在31个申万一级行业中排名第 17，港股地产分类、物业服务及管理在 14 个恒生综合行业中分别排名第 9、第 8。

上周重点A股房地产个股涨幅居前的分别为：先导基电（+20.26%）、万通发展（+17.76%）、天地源（+16.55%），重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：雅居乐集团（+8.81%）、绿城中国（+2.95%）、中国海外宏洋（+2.24%），重点物业服务企业涨幅居前的分别为：融创服务（+3.75%）、新大正（+3.73%）、世茂服务（+2.3%）。

3 风险提示

政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。

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