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资讯 投资收益驱动利润高增，销售拿地规模下降
苏州高新（600736.SH）
2026 年 08 月 31 日
——公司信息更新报告
投资评级：买入（维持）
2026/8/31
| 当前股价(元) | 6.89 |
| 一年最高最低(元) | 10.61/5.39 |
| 总市值(亿元) | 79.32 |
| 流通市值(亿元) | 79.32 |
| 总股本(亿股) | 11.51 |
| 流通股本(亿股) | 11.51 |
| 近3个月换手率(%) | 207.5 |
股价走势图
相关研究报告
《产城为基、投资为翼，硬科技布局步入集中收获期—公司首次覆盖报告》-2026.7.27
齐东（分析师）
qidong@kysec.cn
胡耀文（分析师）
证书编号：S0790522010002
huyaowen@kysec.cn
证书编号：S0790524070001
⚫ 产城为基、投资为翼，科技布局步入收获期，维持“买入”评级
苏州高新发布 2026 年中报，公司上半年营收下降，投资收益支撑利润高增，销售拿地规模下降，转型拐点已至，但旧业务出清尚未结束。我们维持盈利预测，预计公司 2026-2028 年归母净利润为 2.0、2.6、3.0 亿元，对应 EPS 为 0.17、0.23、0.26 元，当前股价对应 PE 为 39.9、30.6、26.8 倍，随着产业投资进入收获期、新业务板块逐步放量，盈利结构有望边际改善，维持“买入”评级。
⚫ 投资收益驱动利润高增，扣非扭亏标志转型拐点
公司 2026H1 实现营收 22.54 亿元，同比-15.2%，延续地产结转收缩趋势；归母净利润 6.10 亿元，同比+247.6%，扣非归母 3.25 亿元（2025H1 为-0.37 亿），盈利质量出现实质性改善，核心驱动力来自投资收益 13.15 亿元，同比+316.2%，其中权益法核算的四家联营/参股公司贡献 4.96 亿元，联讯仪器上市确认收益5.96 亿元。公司上半年毛利率 13.0%，同比+2.0pct，主因低毛利地产业务占比下降；资产减值损失-4.82亿元，全部为房地产项目存货跌价。
⚫ 地产销售规模下滑，上半年无拿地开工
公司2026H1合同销售额5.77亿元，同比-61.8%，权益销售4.02亿元，同比-67.4%，销售面积 2.97 万㎡，同比-51.5%。公司上半年无新增土储、无新开工，仅竣工30.44 万㎡，战略重点为加速存量去化与盘活。非房板块方面，绿色低碳公司营收 0.95 亿元，发电量同比+54%；东菱振动营收 2.28 亿元，环保集团营收 2.19亿元；旅游集团营收5.55亿元、净亏损 1.54亿元，传统产城板块仍在拖累。
⚫ 产业投资进入收获期，融资成本 2.65%创新低
截至上半年末，公司产业投资存量规模 64.49 亿元，自营及参股基金 13 只、撬动总规模 109.69 亿元。上半年出资 3.52 亿增持江苏国信至 8.77%，海光芯正港交所上市，思必驰科创板获受理，艾棣维欣启动辅导，退出通道持续拓宽。截至上半年末，公司有息负债417.80亿元，较年初-5.1%，其中银行贷款占比 68%，短债占比 10.6%，融资成本 2.65%，较年初-8BP。
⚫ 风险提示：苏州销售市场持续下行、投资收益不及预期、地产主业继续收缩。
财务摘要和估值指标
| 指标 | 2024A | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E |
| 营业收入(百万元) | 7,300 | 5,469 | 5,320 | 5,376 | 5,452 |
| YOY(%) | -6.6 | -25.1 | -2.7 | 1.1 | 1.4 |
| 归母净利润(百万元) | 131 | 148 | 199 | 259 | 296 |
| YOY(%) | -35.4 | 13.0 | 34.7 | 30.5 | 13.9 |
| 毛利率(%) | 17.8 | 14.8 | 14.9 | 16.2 | 17.5 |
| 净利率(%) | 1.8 | 2.7 | 3.7 | 4.8 | 5.4 |
| ROE(%) | 0.7 | -1.1 | 0.5 | 1.2 | 1.6 |
| EPS(摊薄/元) | 0.11 | 0.13 | 0.17 | 0.23 | 0.26 |
| P/E(倍) | 60.7 | 53.7 | 39.9 | 30.6 | 26.8 |
| P/B(倍) | 1.1 | 1.1 | 1.1 | 1.0 | 1.0 |
数据来源：聚源、开源证券研究所
附：财务预测摘要
| 资产负债表(百万元) | 2024A | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E |
| 流动资产 | 49565 | 48871 | 48297 | 48140 | 47384 |
| 现金 | 4000 | 3514 | 3418 | 3454 | 3503 |
| 应收票据及应收账款 | 1093 | 1380 | 1025 | 1405 | 1059 |
| 其他应收款 | 5839 | 4372 | 5561 | 4477 | 5702 |
| 预付账款 | 216 | 985 | 183 | 997 | 199 |
| 存货 | 35929 | 35842 | 35335 | 35026 | 34146 |
| 其他流动资产 | 2488 | 2779 | 2773 | 2780 | 2774 |
| 非流动资产 | 25752 | 27059 | 29934 | 32886 | 35560 |
| 长期投资 | 4436 | 7005 | 9303 | 11627 | 13976 |
| 固定资产 | 5970 | 6450 | 6583 | 6889 | 7183 |
| 无形资产 | 1650 | 1435 | 1453 | 1502 | 1466 |
| 其他非流动资产 | 13696 | 12168 | 12595 | 12868 | 12935 |
| 资产总计 | 75317 | 75930 | 78231 | 81026 | 82944 |
| 流动负债 | 20240 | 18596 | 24917 | 32676 | 40588 |
| 短期借款 | 50 | 20 | 3810 | 10528 | 17915 |
| 应付票据及应付账款 | 4708 | 5485 | 4412 | 5433 | 4397 |
| 其他流动负债 | 15482 | 13091 | 16694 | 16714 | 18275 |
| 非流动负债 | 35086 | 38846 | 34735 | 29582 | 23296 |
| 长期借款 | 34377 | 38092 | 33981 | 28828 | 22542 |
| 其他非流动负债 | 708 | 754 | 754 | 754 | 754 |
| 负债合计 | 55326 | 57442 | 59652 | 62257 | 63884 |
| 少数股东权益 | 9836 | 8438 | 8329 | 8286 | 8302 |
| 股本 | 1151 | 1151 | 1151 | 1151 | 1151 |
| 资本公积 | 1638 | 1513 | 1513 | 1513 | 1513 |
| 留存收益 | 4044 | 4095 | 4175 | 4367 | 4648 |
| 归属母公司股东权益 | 10155 | 10050 | 10249 | 10482 | 10758 |
| 负债和股东权益 | 75317 | 75930 | 78231 | 81026 | 82944 |
| 现金流量表(百万元) | 2024A | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E |
| 经营活动现金流 | -2100 | 355 | 655 | 1031 | 1320 |
| 净利润 | 131 | -209 | 90 | 216 | 311 |
| 折旧摊销 | 394 | 624 | 503 | 552 | 607 |
| 财务费用 | 605 | 716 | 653 | 626 | 616 |
| 投资损失 | -314 | -850 | -619 | -641 | -674 |
| 营运资金变动 | -3517 | -514 | 142 | 371 | 542 |
| 其他经营现金流 | 600 | 589 | -114 | -93 | -81 |
| 投资活动现金流 | -4043 | -2392 | -2619 | -2743 | -2499 |
| 资本支出 | 1670 | 1434 | 1080 | 1180 | 932 |
| 长期投资 | -1652 | -1138 | -2298 | -2323 | -2350 |
| 其他投资现金流 | -720 | 181 | 759 | 760 | 782 |
| 筹资活动现金流 | 4394 | 1600 | -1921 | -4970 | -6160 |
| 短期借款 | -126 | -30 | 3790 | 6718 | 7387 |
| 长期借款 | 1129 | 3714 | -4111 | -5153 | -6286 |
| 普通股增加 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 资本公积增加 | -13 | -125 | 0 | 0 | 0 |
| 其他筹资现金流 | 3404 | -1959 | -1600 | -6535 | -7261 |
| 现金净增加额 | -1744 | -437 | -3885 | -6682 | -7339 |
数据来源：聚源、开源证券研究所
| 利润表(百万元) | 2024A | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E |
| 营业收入 | 7300 | 5469 | 5320 | 5376 | 5452 |
| 营业成本 | 6004 | 4662 | 4527 | 4503 | 4496 |
| 营业税金及附加 | 157 | 170 | 133 | 145 | 147 |
| 营业费用 | 354 | 360 | 319 | 323 | 327 |
| 管理费用 | 400 | 402 | 372 | 376 | 382 |
| 研发费用 | 40 | 39 | 26 | 29 | 31 |
| 财务费用 | 605 | 716 | 653 | 626 | 616 |
| 资产减值损失 | -580 | -510 | -319 | -269 | -273 |
| 其他收益 | 168 | 83 | 91 | 102 | 111 |
| 公允价值变动收益 | 125 | 46 | 95 | 96 | 90 |
| 投资净收益 | 314 | 850 | 619 | 641 | 674 |
| 资产处置收益 | -0 | 3 | 44 | 24 | 18 |
| 营业利润 | -265 | -449 | -205 | -59 | 46 |
| 营业外收入 | 619 | 331 | 364 | 400 | 440 |
| 营业外支出 | 7 | 8 | 8 | 8 | 8 |
| 利润总额 | 348 | -127 | 151 | 333 | 479 |
| 所得税 | 217 | 82 | 60 | 116 | 168 |
| 净利润 | 131 | -209 | 90 | 216 | 311 |
| 少数股东损益 | 0 | -356 | -108 | -43 | 16 |
| 归属母公司净利润 | 131 | 148 | 199 | 259 | 296 |
| EBITDA | 2894 | 2907 | 1928 | 2326 | 2765 |
| EPS(元) | 0.11 | 0.13 | 0.17 | 0.23 | 0.26 |
| 主要财务比率 | 2024A | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E |
| 成长能力 | |||||
| 营业收入(%) | -6.6 | -25.1 | -2.7 | 1.1 | 1.4 |
| 营业利润(%) | -204.6 | -69.6 | 54.3 | 71.0 | 178.1 |
| 归属于母公司净利润(%) | -35.4 | 13.0 | 34.7 | 30.5 | 13.9 |
| 获利能力 | |||||
| 毛利率(%) | 17.8 | 14.8 | 14.9 | 16.2 | 17.5 |
| 净利率(%) | 1.8 | 2.7 | 3.7 | 4.8 | 5.4 |
| ROE(%) | 0.7 | -1.1 | 0.5 | 1.2 | 1.6 |
| ROIC(%) | 1.8 | 6.9 | 1.5 | 1.9 | 2.3 |
| 偿债能力 | |||||
| 资产负债率(%) | 73.5 | 75.7 | 76.3 | 76.8 | 77.0 |
| 净负债比率(%) | 189.5 | 220.2 | 233.2 | 243.4 | 249.2 |
| 流动比率 | 2.4 | 2.6 | 1.9 | 1.5 | 1.2 |
| 速动比率 | 0.5 | 0.5 | 0.4 | 0.3 | 0.3 |
| 营运能力 | |||||
| 总资产周转率 | 0.1 | 0.1 | 0.1 | 0.1 | 0.1 |
| 应收账款周转率 | 7.4 | 4.5 | 4.5 | 4.5 | 4.5 |
| 应付账款周转率 | 1.3 | 1.0 | 1.0 | 1.0 | 1.0 |
| 每股指标(元) | |||||
| 每股收益(最新摊薄) | 0.11 | 0.13 | 0.17 | 0.23 | 0.26 |
| 每股经营现金流(最新摊薄) | -1.82 | 0.31 | 0.57 | 0.90 | 1.15 |
| 每股净资产(最新摊薄) | 6.40 | 6.31 | 6.49 | 6.69 | 6.93 |
| 估值比率 | |||||
| P/E | 60.7 | 53.7 | 39.9 | 30.6 | 26.8 |
| P/B | 1.1 | 1.1 | 1.1 | 1.0 | 1.0 |
| EV/EBITDA | 19.2 | 19.6 | 30.9 | 26.6 | 23.0 |
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股票投资评级说明
| 评级 | 说明 | |
| 证券评级 | 买入(Buy) | 预计相对强于市场表现20%以上; |
| 增持(outperform) | 预计相对强于市场表现5%~20%; | |
| 中性(Neutral) | 预计相对市场表现在-5%~+5%之间波动; | |
| 减持(underperform) | 预计相对弱于市场表现5%以下。 | |
| 行业评级 | 看好(overweight) | 预计行业超越整体市场表现; |
| 中性(Neutral) | 预计行业与整体市场表现基本持平; | |
| 看淡(underperform) | 预计行业弱于整体市场表现。 | |
| 备注:评级标准为以报告日后的6~12个月内,证券相对于市场基准指数的涨跌幅表现,其中A股基准指数为沪深300指数、港股基准指数为恒生指数、新三板基准指数为三板成指(针对协议转让标的)或三板做市指数(针对做市转让标的)、美股基准指数为标普500或纳斯达克综合指数。我们在此提醒您,不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系,表示投资的相对比重建议;投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况,比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素。投资者应阅读整篇报告,以获取比较完整的观点与信息,不应仅仅依靠投资评级来推断结论。 | ||
分析、估值方法的局限性说明
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