招商蛇口（001979.SZ）

销售逆势增长，业绩短期承压

核心观点

归母净利润同比下降63.5%，毛利率承压。2026上半年公司实现营业收入548亿元，同比增长6.4%；归母净利润5亿元，同比下降63.5%。公司开发业务毛利率同比下降0.9pct至15.4%。公司投资收益由上年同期盈利6亿元转为亏损4亿元，其中合联营投资收益由盈利0.7亿元转为亏损4.1亿元。

销售额逆势增长，投拓审慎聚焦核心城市。2026年上半年公司实现销售金额962亿元，同比增长8.3%；实现销售面积305万平方米，同比下降8.9%，行业排名维持第四。公司在15个城市进入当地流量销售金额TOP5，其中西安、长沙、南通及温州位列第一，核心城市产品表现支撑销售额逆势增长。公司累计获取9宗地块，新增计容建面58万平方米，总地价184亿元，权益地价155亿元；“核心10城”投资占比接近100%，上海和北京合计占37.0%。代建业务新增项目28个，新增签约面积596万平方米，新增合同收入接近4亿元。

回款驱动现金流改善，融资成本继续下行。截至2026上半年末，公司期末剔除预收账款的资产负债率为63.0%、净负债率为64.9%、现金短债比为1.10，“三道红线”维持绿档。公司融资余额2399亿元，以银行贷款及债券为主，余额分别为1522亿元和634亿元；上半年压降、置换非标融资51亿元，落地经营性物业贷款49亿元，新增公开市场融资31亿元。新增融资综合资金成本2.3%，同比下降0.38pct；期末综合资金成本2.6%，同比下降0.23pct，融资优势仍然突出。

风险提示：宏观环境大幅恶化；政策宽松低于预期；政策效果低于预期；公司深耕城市房地产市场衰退；公司销售不畅、回款滞后、存货贬值、利润下行、竣工结算不及预期。

投资建议：我们维持此前的盈利预测，预计 26、27 年公司营收为1451/1389 亿元，归母净利润分别为 13/15 亿元，对应 EPS 为 0.15/0.16元，对应当前股价的 PE 为 49/45X，维持“优于大市”评级。

资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测 注：摊薄每股收益按最新总股本计算

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基础数据

市场走势

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销售额逆势增长，投拓审慎聚焦核心城市。2026年上半年公司实现销售金额 962亿元，同比增长 8.3%；实现销售面积 305 万平方米，同比下降 8.9%，行业排名维持第四。公司在 15 个城市进入当地流量销售金额 TOP5，其中西安、长沙、南通及温州位列第一，核心城市产品表现支撑销售额逆势增长。公司累计获取 9 宗地块，新增计容建面 58 万平方米，总地价 184 亿元，权益地价 155 亿元；“核心10 城”投资占比接近 100%，上海和北京合计占 37.0%。代建业务新增项目 28 个，新增签约面积 596万平方米，新增合同收入接近 4亿元。

回款驱动现金流改善，融资成本继续下行。截至 2026上半年末，公司期末剔除预收账款的资产负债率为 63.0%、净负债率为 64.9%、现金短债比为 1.10，“三道红线”维持绿档。公司融资余额 2399亿元，以银行贷款及债券为主，余额分别为1522 亿元和 634 亿元；上半年压降、置换非标融资 51 亿元，落地经营性物业贷款 49亿元，新增公开市场融资 31亿元。新增融资综合资金成本 2.3%，同比下降0.38pct；期末综合资金成本 2.6%，同比下降 0.23pct，融资优势仍然突出。

风险提示：宏观环境大幅恶化；政策宽松低于预期；政策效果低于预期；公司深耕城市房地产市场衰退；公司销售不畅、回款滞后、存货贬值、利润下行、竣工结算不及预期。

投资建议：我们维持此前的盈利预测，预计 26、27 年公司营收为 1451/1389 亿元，归母净利润分别为 13/15 亿元，对应 EPS 为 0.15/0.16 元，对应当前股价的 PE为 49/45X，维持“优于大市”评级。

财务预测与估值

资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测

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