股票 
板块 
用户 
资讯 文｜竺劲
核心观点
8月28日五部门出台三文件同步发声，同时发布5份信贷配套文件，房地产基础制度迎来重大调整。政策以项目公司制、主办银行制及现房销售制为基石，覆盖土地供给、开发建设、融资体系、销售交易、风险监管全链条，对运行20多年的预售制、高杠杆融资模式进行系统性重构。短期内部分城市可能面临供给收缩，房企可能面临现金流阶段性压力，但中长期将推动房地产从“经济增长引擎”向“民生保障+资产配置”的双重定位回归。
预售制根本性收紧，现房销售成为长期方向。三部门联合发布的《关于完善商品住房销售制度的通知》作为本次政策包的核心，重构了商品房交易规则：1）预售门槛抬升：商品住房预售单体建筑需完成主体结构封顶，打破过往的高周转基础。2）预售资金强监管：首付款、个人按揭贷款等全部购房资金必须存入监管账户。3）现房销售推进新老划断：新出让土地、未取得建设工程规划许可证的项目优先实行现房销售；已取得规划证的项目鼓励现房销售；已取得规划证实行预售的项目，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行。4）首次推行“现房销售定金制”。5）配套政策同步松绑：土地端允许分期缴纳土地出让价款，金融端要求开发贷款与项目建设周期匹配。6）推行“交房即交证”，解决历史办证痛点。
打通多元融资渠道，推动从主体信用向项目融资转型。证监会发布的《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，明确了资本市场服务房地产新模式的方向，融资逻辑从依赖主体信用向基于项目情况转变。同时，由于现房销售及预售条件抬高，为缓解房企资金压力，多元融资工具扩容，重申股权再融资，加大债券融资支持，支持租赁住房、城市更新项目发行 REITs，稳慎推进商业地产 REITs，打通“开发-运营-退出”的资产闭环。此外，意见还完善了风险处置机制。
以主办银行制为核心，重构全周期信贷制度，划分专业化品类，覆盖全业态融资，匹配新模式资金需求。央行与金融监管总局联合发布《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》，1）开发贷制度调整：实行主办银行制，单个项目对应一家主办银行，对项目资金进行封闭管理、专款专用；同时延长贷款期限，预售项目最长5年，现房项目最长7年，商业地产最长7年。2）个人住房贷款调整：期限从30年延长到40年；延后发放时点，确保“能拿房、再还贷”；资金支付至主办银行账户或预售资金监管账户。同时国家金融监督管理总局印发五个试行管理办法，把“房地产金融”拆分为五个独立赛道，支持范围从住宅开发拓展到商业持有、城市更新、存量运营等领域。
这套政策组合拳出台意味着房企高周转模式终结，行业进入质量竞争时代。现房销售及主办银行封闭管理意味着对开发商自有资金沉淀要求大幅提升，房企核心竞争力将转向产品力、成本管控、运营能力及融资能力的综合实力，高杠杆、弱资质的房企将加速出清，行业将加速向头部企业集中。同时，新房开发周期拉长，开发商拿地决策愈加谨慎，核心城市优质地块价值进一步凸显，土地市场将进一步分化。短期看预售门槛提高将导致新房可售房源阶段性收缩，二手房成交占比提升；中长期看，交付风险的消除将持续释放被压抑的刚需和改善性需求，支撑市场逐步企稳。在“所见即所得”的现房销售制度下，“好房子”成为房企获得产品溢价的核心竞争力。
国家加快构建房地产发展新模式态度明确，看好房地产行业板块整体表现。看好布局核心城市的开发商、财务稳健、产品力强的房企及二手中介公司。
预售门槛抬高导致拿地到销售周期拉长，短期内新房供给可能出现阶段性收缩，部分热点城市可能面临供需错配。需求端有赖于居民购房信心的修复，如宏观经济出现下行，居民收入预期较差，或房地产行业下行或恢复不及预期，导致居民对房价下行担忧提升，购房需求可能放缓或减少，导致房企销售及结转不及预期。
相关报告：
2026-8-21【中信建投地产｜行业跟踪】沪八条瞄准外环外去库存，有望巩固楼市止跌回稳态势
2026-8-8【中信建投地产｜行业跟踪】北京推出楼市新政，公积金贷款额度大幅提升
2026-2-26【中信建投地产｜行业跟踪】上海出台楼市政策组合拳，基本面和政策预期迎来双改善
竺 劲 执业证书编号 S1440519120002
免责声明
本订阅号（微信号：CSC研究房地产建筑团队）为中信建投证券股份有限公司（下称“中信建投”）研究发展部竺劲房地产团队运营的唯一订阅号。本订阅号所载内容仅面向符合《证券期货投资者适当性管理办法》规定的机构类专业投资者。中信建投不因任何订阅或接收本订阅号内容的行为而将订阅人视为中信建投的客户。
本订阅号不是中信建投研究报告的发布平台，所载内容均来自于中信建投已正式发布的研究报告或对报告进行的跟踪与解读，订阅者若使用所载资料，有可能会因缺乏对完整报告的了解而对其中关键假设、评级、目标价等内容产生误解。提请订阅者参阅中信建投已发布的完整证券研究报告，仔细阅读其所附各项声明、信息披露事项及风险提示，关注相关的分析、预测能够成立的关键假设条件，关注投资评级和证券目标价格的预测时间周期，并准确理解投资评级的含义。
中信建投对本订阅号所载资料的准确性、可靠性、时效性及完整性不作任何明示或暗示的保证。本订阅号中资料、意见等仅代表来源证券研究报告发布当日的判断，相关研究观点可依据中信建投后续发布的证券研究报告在不发布通知的情形下作出更改。中信建投的销售人员、交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析方法而口头或书面发表与本订阅号中资料意见不一致的市场评论和/或观点。
本订阅号发布的内容并非投资决策服务，在任何情形下都不构成对接收本订阅号内容受众的任何投资建议。订阅者应当充分了解各类投资风险，根据自身情况自主做出投资决策并自行承担投资风险。订阅者根据本订阅号内容做出的任何决策与中信建投或相关作者无关。
本订阅号发布的内容仅为中信建投所有。未经中信建投事先书面许可，任何机构和/或个人不得以任何形式转发、翻版、复制、发布或引用本订阅号发布的全部或部分内容，亦不得从未经中信建投书面授权的任何机构、个人或其运营的媒体平台接收、翻版、复制或引用本订阅号发布的全部或部分内容。版权所有，违者必究。
评论 (0)