房地产行业|证券研究报告—行业月报

2026年10月14日

强于大市

相关研究报告

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(2026/8/30)

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房地产行业

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房地产行业 2026 年 9 月月报

9月楼市成交同比走弱；房贷贴息政策落地，北上广汉津相继出台现房销售实施细则

核心观点

【新房成交】

9月新房成交面积环比回升，同比降幅持续扩大。9月47城新房成交面积环比+2.4%，同比-22.0%，同比降幅扩大10.4pct；1-9月累计同比-8.8%。

从各城节能级来看，一、二线城市新房成交面积环比回升，三四线城市环比下滑；各能级城市同比增速均走弱，不过整体而言，一线城市保持同比正增长。1）二线城市：9月一线城市新房成交面积环比+17.5%，同比+6.9%，同比涨幅收窄5.9pct。具体来看，北京、上海同环比均正增长，深圳、广州同环比均负增长。上海环比+30%，同比+17%；北京环比+45%，同比+24%；深圳环比-11%，同比-14%；广州环比-14%，同比-18%。1-9月一线城市累计同比+2.9%，其中上海、北京同比增长8.3%、3.0%，广州、深圳同比下降0.6%、9.0%。2）二线城市：9月二线城市新房成交面积环比+2.2%，同比-11.6%，同比降幅扩大5.2pct。其中苏州、福州、济南同环比均正增长；青岛、宁波、南宁、成都、大连环比正增长，同比负增长；杭州、武汉同环比均负增长。1-9月二线城市累计同比-9.2%。3）三四线城市：9月三四线城市新房成交面积环比-6.0%，同比-41.7%，同比降幅扩大16.3pct；1-9月累计同比-13.1%。

【二手房成交】

9月二手房成交面积环比回升，同比涨幅持续收窄。9月23城二手房成交面积环比+1.9%，同比+2.2%，同比涨幅收窄4.3pct；1-9月累计同比+4.2%。

从各城市能极来看，一、二线城市二手房成交面积环比回升，三四线城市环比下滑：一线城市同比涨幅收窄，二线城市同比由正转负，三四线城市同比涨幅小幅扩大。1）一线城市：9月一线城市二手房成交面积环比+5.5%，同比+4.8%，同比涨幅收窄 4.4pct，其中，北京环比+13%，同比-0.5%；上海环比+1%，同比+11%；深圳环比+6%，同比-3%。1-9月一线城市二手房成交面积同比+6.0%。其中北京、上海1-9月同比增长2%、12%，深圳同比-2%。2）二线城市：9月二线城市二手房成交面积环比+0.8%，同比-3.6%，同比由正转负，同比增速下降 5.8pct。其中，杭州、南京、苏州、大连同环比均正增长；青岛环比负增长，同比正增长；成都环比正增长，同比负增长；南宁、厦门同环比均负增长。1-9月二线城市二手房成交面积同比-0.4%。3）三四线城市：9月三四线城市二手房成交面积环比-2.3%，同比+12.8%，同比涨幅扩大 0.4pct；1-9月累计同比+13.3%。

【新房库存与去化】

库存与去化：库存规模、去化周期环比上升，同比下降。截至9月末，13城新房库存面积环比 +3.1% ，同比 -11.0% ；去化周期17.1个月，环比上升1.0个月，同比下降3.8个月。一、二、三四线城市库存去化周期分别为13.9、15.5、62.5个月。具体来看，仅上海、深圳、杭州、福州去化周期在12个月内。

【土地市场】

9月全国土地成交环比涨溢价，溢价率比回落。9月全国成交土地规划建面环比+28.2%，同比-20.4%；楼面均价1331元/平，环比-8.7%，同比-0.8%，溢价率4.7%，环比-1.6pct，同比+1.4pct。其中全国住宅类用地成交建面环比+30.7%，同比-37.1%；楼面价4374元/平，环比-16.3%，同比+21.4%；全国住宅类用地溢价率5.7%，环比-1.7pct，同比+1.6pct。其中一线城市住宅类用地平均楼面价高达4.2万元/平，环比+3.7%，平均溢价率12.4%，环比+1.0pct。从累计来看，1-9月全国土地成交总价同比下降两成，土拍热度不及去年同期。1-9月全国成交土地规划建面同比-17.4%，成交总价同比-19.3%，楼面均价1175元/平，同比-2.3%，平均溢价率6.0%，同比-0.7pct；全国住宅类用地成交土地规划总建面累计同比-23.3%，成交总价同比-23.0%，楼面均价4401元/平，同比+0.3%，平均溢价率8.0%，同比-0.8pct。

【房企】

销售：百强房企9月权益口径销售同比降幅收窄。百强房企9月权益销售额同比11.5%（前值：-13.6%），1-9月累计同比14.3%。TOP20房企中，9月销售额同比增速为正的企业有：北京城建（+236%）、中建壶岛（+206%）、中国中铁（+171%）、中旅投资（+68%）、绿地（+57%）、中建东孚（+17%）、金茂（+7%）、滨江（+1%）、越秀（+0.1%）。1-9月销售额同比增速为正的企业有：中旅投资（+125%）、北京城建（+90%）、中建壶岛（+31%）、中国中铁（+26%）、中建东孚（+24%）、绿地（+18%）、华润（+7%）、中海（+6%）、金茂（+5%）。

拿地：9月百强房企拿地金额与拿地强度同比均下降。百强房企9月拿地金额同比42.5%，拿地强度45%，环比+8pct，同比-23pct；拿地建面同比62.9%；楼面均价1.99万元/平，同比+54.8%。9月拿地余额较多的房企有：招蛇（拿地金额159亿元，拿地强度108%）、象屿（147亿元、587%）、华润（115亿元、74%）、建发（115亿元、114%）、滨江（111亿元、136%）。从累计来看，1-9月百强房企拿地金额同比-29.8%，拿地建面同比18.8%，楼面均价1.19万元/平，同比-13.6%，拿地强度32%，同比-7pct。1-9月拿地金额排名中，保发展排名第一（拿地金额795亿元，同比+33%，拿地强度44%），其次是华润（拿地金额755亿元，同比+64%，拿地强度46%）、中海（拿地金额557亿元，同比-50%，拿地强度31%）、招蛇（拿地金额417亿元，同比-56%，拿地强度30%）、建发、越秀、绿城的拿地金额在300-400亿元，其余房企拿地金额均不及300亿元。

【中央政策】

国常会再提房地产，政策发力稳市场。9月28日，国务院总理李强主持召开国务院常务会议，会议指出，推出一批务实管用的增量政策，…要研究出台稳定房地产市场、促进就业增收等政策措施。整体来看，本次国常会将“稳定房地产市场”纳入增量政策研究出台清单，并与“促进就业增收”并列，释放了积极信号，稳续市仍是重要目标。

房贷贴息落地，财政针对性贴息1个百分点，最长五年。9月29日，财政部会同中国人民银行、金融监管总局印发《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》（财金〔2026〕95号），政策适用范围需要同时符合以下条件：1）新发放的商贷购买首套商品住房（既包括新房也包括二手房）；2）所购住房不超120平；3）所购住房价格不超150万元。使用以公积金贷款购房、购买保障房、存量房不适用此政策。符合条件的，可享受贴息的贷款规模最高100万元，财政部给予年化1个百分点的贴息，贴息期限最长5年，政策起始日为今年10月1日，实施期限暂定1年。根据财政部，贴息政策最多可帮助借款人累计减少付息近5万元。财政预算不设上限，贴息资金由中央财政、地方财政分别按照90%、10%承担。本次房贷贴息针对性较强，目的是尽可能精准惠及目标群体，帮助准备买最普通房子的人权相对不高的家庭降息及月供。贴息覆盖范围将直接影响本次贴息政策效果，根据中指院，2026年1-8月重点40城中符合条件（120平&150万元以内）的新房成交占比33%、二手房成交占比55%。

【地方政策】

北京、上海、广州、武汉、天津相继落地现房销售实施细则，明确“新老划断”条件，并从土地出让金分期缴纳、加大融资支持力度等方面给予市场主体更好地支持，也为其他城市后续制定细则提供了参考，未来更多城市将加快落地适配当地实际的政策细则。

北京：9月24日，北京印发《关于发布本市贯彻落实<关于完善商品住房销售制度的通知>的实施意见》，从预售管理、现房销售、主办银行、信贷管理、土地供应、市场秩序六个方面细化落实，是全国首个出台销售制度改革实施意见的城市。明确新老项目划分，对于8.28以后新发布出让公告的项目，申请预售的，单体建筑应完成主体结构封堵。8.28前已取得或部分取得建证证、但尚未取得预售证的项目、原则上按原有预售条件及预售资金监管政策执行。已拿地但尚未取得建设证的项目，原则上按新政策执行。不过，北京同时设置了过渡安排：在确保项目能按时交付，并加强预售资金监管的情况下，报市级部门备案后，在2027年底前仍按原有预售条件中预预售。新项目优先选择现房销售，且明确了现房销售项目定金一般不超过房屋总价款的1%。实际上，我们对比了2022年1月发布的《关于规范商品房预售资金监管的意见》和当前准则后发现，解除预售资金监管的时间点从而而是略有提前的。2022年的政策规定，项目完成房屋所有权首次登记后，才能解除预售资金监管；而北京和上海此次细则中都有提到，项目建设验收后可解除资金监管。北京还明确设置重点监管额度，重点覆盖项目剩余工程建设费用及红外线外为开发商承租的市政工程费用，以保障项目完成竣工验收，并确保配套设施具备交付条件。在重点监管额度之外，入账资金达到相应条件后，企业可按照建设节点申请支取建设资金。个人按揭贷款（包括公积金贷款）在项目竣工备案后发放。同步明确主办银行制度。与项目相关的开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等，都需要纳入主办银行开立的资金管理账户。同时，明确了开发贷款可以根据项目建设进度合理确定投放节点和投放额度，分批发放开发贷款。土地端方面，规定土地款可分期缴纳，两年歉清。

上海：9月28日上海印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，全面加强商品住房预售管理、有序实施现房销售、推行主办银行制度、加大融资支持力度、优化土地供应管理、持续做好质量监管和市场秩序规范。整体来看，上海在预售门槛、资金监管、按揭放款、土地款分期等关键环节与北京细则基本对齐，同时在现售安全比例等方面保留了差异化安排。现房销售项目安全一般不超过购房总价款的3%。

广州：9月30日，广州印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住宅销售制度的通知〉的实施意见》。在预售门槛。在途项目过渡与预售资金监管，按揭款时点、主办银行制等关键环节与北京、上海基本对齐，同时在定金上限、资金解除监管条件、土地供应及配套支持政策等方面呈现明显的本地差异化安排，1）现房销售项目定金取限上限为5%，是三个已经出台细则的一规城市中最高的。2）预售资金解除监管要求详细。广州规定，在完成项目竣工验收备案、不动产等配套设施具备交付条件、居住用地内独立设置的居住区配套公共服务设施竣工验收后，由住房资金监管机构留存一定额度后，才可解除资金监管。3）配套支持政策更细，如审批提速、分期分拣开发，优化审批流程，以及三地唯一提出探索开展分户国有建设用地使用权设定抵押的城市（房地产开发项目取得建设工程规划许可证后，按照不动产单交建筑面积占宗地总建筑面积的比例，计算其相应国有建设用地使用权份额，以国有建设用地使用权额集合设立抵押）。

武汉：9月30日，武汉发布《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，成为了首个跟进新政的二线城市城市，其最大亮点在于过渡期安排最为宽松，同时注重资金纾困工具的运用。预售资金监管与住建部828政策口径基本一致，明确项目竣工验收、承电气热等配套设施具备交付条件后，才可以解除资金监管。现房销售项目的定金收取上限设备为5%，与广州一创。不过，武汉的细则有以下不同于其他城市的亮点：1）除了常规的新老划断，武汉额外设置了两条弹性通道：a)828前已取得建设工程规划许可证，828后建总工程规划许可证发生变更的项目实行预售的，可按原政策规定执行；b)纳入智能建造试点或装配式建筑的项目，在2026年底前取得证照的可按原政策执行。此外，针对通过存量盘活利用方式重新签订土地出让合同的项目，其旧规适用期限宽限至2028年底。武汉是五城中唯——明确允许旧规项目使用保函置换预售监管资金的城市，置换额度最高可达竣工交付所需资金的30%（置换后账户资金不得低于70%），提高了房企的资金周转效率。3）支持项目按最小单元分批竣工备案，且明确可以按地上/地下、毛坯/室内装修分阶段办理竣工手续。

天津：10月10日，天津发布《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》。在预售资金监管方面，明确项目竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件且取得验收合格意见后，方可解除资金监管。现房销售项目的定金收取上限设定为5%。与其他城市相比，天津最大的不同在于预售资金监管超出重点监管额度的部分，可以直达施工工作。天津规定，在预售资金监管账户资金超过重点监管额度后，房企可申请将超出部分用于支付项目建设资金，经区有关部门审核同意后直接拨付至施工企业账户、材料设备供应商账户、农民工工资专用账户等项目公司交易对象账户，确保提取资金用于本项目建设。这样做既保证了项目交付，又盘活了超额资金。

《住房公积金管理条例》自9月20日实施后，武汉、青岛、济南等多地集中跟进优化公积金政策，装修提取、物业费提取成为普遍新增方向。

【板块收益】

9月房地产板块绝对收益为6.3%，相对收益（相对沪深300）为12.1%，地产板块跑赢沪深300，主要是因为政策预期与落地驱动的估值修复。

投资建议

从8月开始房地产行业政策密集落地，9月更有国常会的姿态和财政部贴息政策落地。不过政策方向分散且单个政策的力度相对有限，整体仍以"稳市场"思路为主。房贷贴息政策落地，但受制条件较多，仍需要关注后续是否出台其他税费相关以及降息的政策，对实际减轻购房成本的意义更大。此外，北京、上海、广州等重点城市相细胞了商品住房销售制度细则，也为其他城市提供了较为完整的政策样本，一定程度上缓解此前因政策不确定带来的市场观望情绪，我们预计更多城市执行细则将逐步落实，叠加多少重新磨合出新的运行模式后，未来将会是一个健康的市场。长期看，近期一系列的政策是符合稳定发展、提质提效的大方向的，只有稳定购房人信心，以及供给侧出清，才能稳定为地产市场。接下来，我们需要持续关注十一后多项政策的叠加效果以及传统销售杠杆下的基本面变化情况。

风险提示：

现阶段我们建议关注：1）开发类：华润置地、中国金茂、建发国际集团、滨江集团、保利置业集团。2）运营类：华润万象生活、太古地产、中国国贸。3）经纪公司：我爱我家。

现房销售制度对开发商的资金周转影响超预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。

目录

19月新房、二手房成交同比均走弱......5

1.1 新房：9月新房成交面积环比回升，但同比降幅持续扩大......5

1.2 二手房：9月二手房成交面积环比回升，同比涨幅持续收窄......6

1.3 库存：库存规模、去化周期环比上升、同比下降......7

2 土地市场：9月全国土地成交环比量涨价跌，溢价率环比回落......10

3 房企：百强房企9月权益销售额同比降幅收窄；拿地金额、拿地强度同比下滑......13

3.1 销售：百强房企9月权益销售额同比降幅收窄......13

3.2 拿地：9月房企拿地规模与拿地强度同比均下降......14

4 政策：财政部推出房贷贴息政策；北上广汉津相继落地现房销售实施细则......16

5 9月地产板块跑赢沪深300，主因政策预期与落地驱动的估值修复..18

6 投资建议......19

7 风险提示......20

8 附录......21

图表目录

图表1.9月47城新房成交面积983.1万平，环比增长2.4%，同比下降22.0%……5

图表2.9月一、二、三四线新房成交面积环比增速分别为17.5%、2.2%、-6.0%5

图表3.9月一、二、三四线新房成交面积同比增速分别为6.9%、-11.6%、-41.7%……5

图表4.我们跟踪的城市中，23%的城市9月新房成交同环比均正增长……6

图表5.9月23城二手房成交面积1016.5万平，环比增长1.9%，同比增长2.2%.6

图表6.9月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为5.5%、0.8%、-2.3%……6

图表7.9月一、二、三四线城市二手房成交面积同比增速分别为4.8%、-3.6%、12.8%……7

图表8.9月我们跟踪的重点城市中，多数城市二手房成交环比呈现负增长……7

图表9.截至9月末，13城新房库存面积为7346.3万平，环比增长3.1%，同比下降11.0%……7

图表10.截至9月末，一、二、三四线城市库存面积环比增速分别为2.9%、5.4%、0.3%……7

图表11.截至9月末，一、二、三四线城市库存面积同比增速分别为-13.9%、0.4%、-18.2%……8

图表12.截至9月末，13个城市整体去化周期为17.1个月，环比上升1.0个月，同比下降3.8个月……8

图表13.截至9月末，一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为13.9、15.5、62.5个月……8

图表14.截至9月末，一、二、三四线城市去化周期环比分别上升0.5、1.5、5.9个月……8

图表15.截至9月末，一、二、三四线城市去化周期同比分别下降3.8、1.4、7.4个月……8

图表16.截至9月底，仅上海、深圳、杭州、福州去化周期在12个月以内……9

图表17.9月全国成交土地规划总建筑面积为1.7亿平，环比增长28.2%，同比下降20.4%……10

图表18.9月一、二、三线城市成交土地规划建筑面积环比增速分别为95.6%、26.3%、34.3%……10

图表19.9月一、二、三线城市成交土地规划建筑面积同比增速分别为55.0%、-30.2%、-8.4%……10

图表20.9月全国住宅类成交土地建面3606.0万平，环比增长30.7%，同比下降37.1%……10

图表21.9月一、二、三线城市住宅类土地成交建面环比增速分别为-23.7%、93.4%、36.9%……10

图表22.9月一、二、三线城市住宅类土地成交建面同比增速分别为158.1%、-26.4%、-41.3%……10

图表23.9月全国成交土地平均楼面价1331元/平，环比下降8.7%，同比下降0.8%

图表24.9月平均土地溢价率为4.7%，环比下降1.6个百分点，同比上升1.4个百分点 图表25.9月一、二、三线城市成交土地楼面均价环比增速分别为-55.0%、30.0%、-13.1% 图表26.9月一、二、三线城市成交土地楼面价同比增速分别为58.4%、13.9%、-35.9% 图表27.9月一、二、三线城市成交土地平均溢价率分别为9.9%、4.5%、1.2% 图表28.9月全国住宅类用地成交平均楼面价为4374元/平，环比下降16.3%，同比上升21.4% 图表29.9月全国住宅类用地平均溢价率为5.7%，环比下降1.7个百分点，同比上升1.6个百分点 图表30.9月一、二、三线城市住宅类用地成交土地平均楼面价环比增速分别为3.7%、-14.8%、-20.2% 图表31.9月一、二、三线城市住宅类用地成交土地平均楼面价同比增速分别为-11.3%、3.0%、-12.6% 图表32.9月一、二、三线城市住宅类用地平均土地溢价率分别为12.4%、4.0%、0.6% 图表33.百强房企9月权益口径销售额1712亿元，同比下降11.5% 图表34.9月CR5、CR10、CR20、CR50权益口径销售额同比增速分别为-16.9%、-13.0%、-9.9%、-10.9% 图表35.CR5、CR10房企9月销售同比降幅扩大，CR20、CR50同比降幅收窄13 图表36.9月销售额同比增速为正的企业有：北京城建（+236%）、中建壹品（+206%）、中国中铁（+171%）、中旅投资（+68%）、绿地（+57%）、中建东孚（+17%）、金茂（+7%）、滨江（+1%）、越秀（+0.1%） 图表37.百强房企9月全口径拿地金额1029亿元，同比下降42.5% 图表38.9月百强房企拿地强度为45%，同比下降23个百分点 图表39.9月涉及土地投资较多的房企有招蛇、象屿、华润、建发、滨江 图表40.1-9月拿地金额排名中，保利发展排名第一，其次是华润、中海、招蛇15 图表41.房地产行业9月绝对收益为6.3% 图表42.房地产行业9月相对沪深300收益为12.1% 图表43.城市数据选取清单 ……21

19月新房、二手房成交同比均走弱

1.1 新房：9月新房成交面积环比回升，但同比降幅持续扩大

9月新房成交面积环比回升，同比降幅持续扩大。9月47城新房成交面积983.1万平，环比增长2.4%，同比下降22.0%，同比降幅较8月扩大10.4个百分点。1-9月47城新房成交面积9969.6万平，同比下降8.8%。

从各城市能级来看，一、二线城市新房成交面积环比回升，三四线城市环比下滑；各能级城市同比增速均走弱，不过整体而言，一线城市保持同比正增长，二、三四线城市同比降幅扩大。

1）一线城市：9月一线城市新房成交面积236.7万平，环比增长 17.5% ，同比增长 6.9% ，同比涨幅较8月收窄5.9个百分点。具体来看，北京、上海同环比均正增长，深圳、广州同环比均负增长。上海环比增长 30% ，同比增长 17% ；北京环比增长 45% ，同比增长 24% ；深圳环比下降 11% ，同比下降 14% ；广州环比下降 14% ，同比下降 18% 。1-9月一线城市新房成交面积1926.0万平，同比增长 2.9% ，其中上海、北京同比分别增长 8.3% 、 3.0% ，广州、深圳同比分别下降 0.6% 、 9.0% 。

2）二线城市：9月二线城市新房成交面积412.9万平，环比增长 2.2% ，同比下降 11.6% ，同比降幅较8月扩大5.2个百分点。其中，苏州、福州、济南同环比均正增长；青岛、宁波、南宁、成都、大连环比正增长，同比负增长；杭州、武汉同环比均负增长。1-9月二线城市新房成交面积3942.4万平，同比下降 9.2% 。

3）三四线城市：9月三四线城市新房成交面积333.5万平，环比下降 6.0% ，同比下降 41.7% ，同比降幅较8月扩大16.3个百分点。其中，惠州、扬州、汕头、池州、舟山、鹤壁同环比均正增长；东莞、吉安、茂名环比负增长，同比正增长；江门、韶关、佛山、梧州环比正增长，同比负增长；其余城市同环比均负增长。1-9月三四线城市新房成交面积4101.2万平，同比下降 13.1% 。

图表4. 我们跟踪的城市中， 23% 的城市9月新房成交同环比均正增长

资料来源：同花顺，中银证券

1.2 二手房：9月二手房成交面积环比回升，同比涨幅持续收窄

9月二手房成交面积环比回升，同比涨幅持续收窄。9月23城二手房成交面积1016.5万平，环比增长 1.9% ，同比增长 2.2% ，同比涨幅较8月收窄4.3个百分点。1-9月23城二手房成交面积9660.2万平，同比增长 4.2% 。

从各城市能级来看，一、二线城市二手房成交面积环比回升，三四线城市环比下滑；一线城市同比涨幅收窄，二线城市同比由正转负，三四线城市同比涨幅小幅扩大。

1）一线城市：9月一线城市二手房成交面积374.6万平，环比增长5.5%，同比增长4.8%，同比涨幅较8月收窄4.4个百分点。其中，北京环比增长13%，同比下降0.5%；上海环比增长1%，同比增长11%；深圳环比增长6%，同比下降3%。1-9月一线城市二手房成交面积3389.1万平，同比增长6.0%。其中北京、上海1-9月累计同比分别增长2%、12%，深圳累计同比下降2%。

2）二线城市：9月二线城市二手房成交面积450.9万平，环比增长 0.8% ，同比下降 3.6% ，同比由正转负，同比增速较8月下降5.8个百分点。其中，杭州、南京、苏州、大连同环比均正增长；青岛环比负增长，同比正增长；成都环比正增长，同比负增长；南宁、厦门同环比均负增长。1-9月二线城市二手房成交面积4471.1万平，同比下降 0.4% 。

3）三四线城市：9月三四线城市二手房成交面积191.1万平，环比下降 2.3% ，同比增长 12.8% 同比涨幅较8月扩大0.4个百分点。1-9月三四线城市二手房成交面积1800.0万平，同比增长 13.3% 。

图表8.9月我们跟踪的重点城市中，多数城市二手房成交环比呈现负增长

资料来源：同花顺，中银证券

1.3 库存：库存规模、去化周期环比上升、同比下降

库存规模、去化周期环比上升，同比下降。截至9月末，我们跟踪的13城新房库存面积为7346.3万平，环比增长 3.1% ，同比下降 11.0% ；整体去化周期为17.1个月，环比上升1.0个月，同比下降3.8个月。一、二、三四线城市库存面积环比增速分别为 2.9% 、 5.4% 、 0.3% ，同比增速分别为 -13.9% 、 0.4% 、 -18.2% ；去化周期分别为13.9、15.5、62.5个月，环比分别上升0.5、1.5、5.9个月，同比分别下降3.8、1.4、7.4个月。具体来看，截至9月末，我们跟踪的城市中，上海、深圳、杭州、福州去化周期在12个月内。

图表 16. 截至 9 月底，仅上海、深圳、杭州、福州去化周期在 12 个月以内

资料来源：同花顺，中银证券 数据说明：商品房：北京，深圳；商品住宅：上海，杭州，苏州，宁波，福州，韶关，莆田。

2 土地市场：9月全国土地成交环比量涨价跌，溢价率环比回落

9月土地市场成交规模环比回升，同比下降。9月全国（300城）成交土地规划总建筑面积为1.7亿平，环比增长28.2%，同比下降20.4%，同比降幅较上月收窄了1.7个百分点。一、二、三线城市成交土地规划建筑面积环比增速分别为95.6%、26.3%、34.3%，同比增速分别为55.0%、-30.2%、-8.4%。单看住宅用地，全国住宅类成交土地建面3606.0万平，环比增长30.7%，同比下降37.1%，同比降幅较上月扩大了20.5个百分点。一、二、三线城市住宅类土地成交建面环比增速分别为-23.7%、93.4%、36.9%，同比增速分别为158.1%、-26.4%、-41.3%。

从市场热度来看，9月全国成交土地楼面均价同环比均下降，平均溢价率环比回落、同比提升；其中一线城市住宅土地溢价率仍有两位数，且环比回升。

从全类型土地来看，9月全国（300城）成交土地平均楼面价1331元/平，环比下降8.7%，同比下降0.8%；平均土地溢价率为4.7%，环比下降1.6个百分点，同比上升1.4个百分点。一、二、三线城市成交土地楼面均价分别为7957、2334、946元/平，环比增速分别为-55.0%、30.0%、-13.1%，同比增速分别为58.4%、13.9%、-35.9%；平均溢价率分别为9.9%、4.5%、1.2%，其中一线城市环比下降0.4个百分点，同比下降2.5个百分点；二线城市环比下降2.8个百分点，同比上升3.2个百分点；三线城市环比下降1.5个百分点，同比下降1.3个百分点。

从住宅类用地来看，9月全国（300城）住宅类用地成交平均楼面价为4374元/平，环比下降16.3%，同比上升21.4%。本月全国住宅类用地平均溢价率为5.7%，环比下降1.7个百分点，同比上升1.6个百分点。一、二、三线城市住宅类用地平均楼面价为42496、5747、3452元/平，环比增速分别为3.7%、-14.8%、-20.2%，同比增速分别为-11.3%、3.0%、-12.6%；土地溢价率分别为12.4%、4.0%、0.6%，其中一线城市环比上升1.0个百分点，同比下降1.5个百分点；二线城市环比下降4.6个百分点，同比上升2.3个百分点；三线城市环比下降2.1个百分点，同比下降2.2个百分点。

全类型土地累计成交情况来看，1-9月全国土地成交总价同比下降近两成。1-9月全国（300城）成交土地规划总建面13.0亿平，同比下降 17.4% ，成交总价1.5万亿元，同比下降 19.3% ，楼面均价1175元/平，同比下降 2.3% ，平均溢价率 6.0% ，同比下降0.7个百分点。一、二、三线城市1-9月累计土地成交建面同比增速分别为 15.8% 、 -13.4% 、 -10.4% ；累计成交总价同比增速分别为 5.0% 、 -32.8% 、 -13.8% ；楼面均价分别为8346、1755、926元/平，同比增速分别为 -9.3% 、 -22.4% 、 -3.7% ；平均土地溢价率分别为 11.7% 、 6.4% 、 2.3% ，同比分别下降1.1、2.8、0.3个百分点。

住宅土地累计成交情况来看，1-9月全国住宅类用地成交总价同比降幅超两成。1-9月全国（300城）住宅类用地成交土地规划总建面2.4亿平，同比下降 23.3% ，成交总价1.0万亿元，同比下降 23.0% 楼面均价4401元/平，同比上升 0.3% ，平均溢价率 8.0% ，同比下降0.8个百分点。一、二、三线城市1-9月累计住宅类用地土地成交建面同比增速分别为 7.0% 、 -32.1% 、 -22.4% ；累计住宅类用地成交总价同比增速分别为 -2.8% 、 -37.6% 、 -17.1% ；楼面均价分别为38695、6975、3827元/平，同比增速分别为 -9.1% 、 -8.1% 、 6.9% ；平均土地溢价率分别为 15.7% 、 8.0% 、 2.2% ，一线城市同比上升1.2个百分点，二、三线城市同比分别下降3.3、0.6个百分点。

3 房企：百强房企 9 月权益销售额同比降幅收窄；拿地金额、拿地强度同比下滑

3.1 销售：百强房企9月权益销售额同比降幅收窄

百强房企9月权益口径销售同比降幅收窄。百强房企9月实现全口径销售额2298亿元，同比下降 13.6% （前值： -12.9% ）；权益口径1712亿元，同比下降 11.5% （前值： -13.6% ）。百强房企1-9月实现全口径销售额2.13万亿元，同比下降 14.7% （前值： -14.9% ）；权益口径1.56万亿元，同比下降 14.3% （前值： -14.3% ）

CR5、CR10 房企 9 月销售同比降幅扩大，CR20、CR50 同比降幅收窄。9 月 CR5、CR10、CR20、CR50 全口径销售额同比增速分别为 -16.9%、-12.7%、-10.4%、-12.8%，CR5、CR10 同比降幅分别扩大 8.7、0.4 个百分点，CR20、CR50 同比降幅分别收窄 6.1、1.2 个百分点；CR5、CR10、CR20、CR50 权益口径销售额同比增速分别为 -16.9%、-13.0%、-9.9%、-10.9%，CR5、CR10 同比降幅分别扩大 10.9、1.5 个百分点，CR20、CR50 同比降幅分别收窄 5.3、2.9 个百分点。

TOP20 房企中，9月销售额同比增速为正的企业有：北京城建（+236%）、中建壹品（+206%）、中国中铁（+171%）、中旅投资（+68%）、绿地（+57%）、中建东孚（+17%）、金茂（+7%）、滨江（+1%）、越秀（+0.1%）。1-9月销售额同比增速为正的企业有：中旅投资（+125%）、北京城建（+90%）、中建壹品（+31%）、中国中铁（+26%）、中建东孚（+24%）、绿地（+18%）、华润（+7%）、中海（+6%）、金茂（+5%）。

图表35.CR5、CR10房企9月销售同比降幅扩大，CR20、CR50同比降幅收窄

资料来源：普睿数智，中银证券

图表 36.9 月销售额同比增速为正的企业有：北京城建（+236%）、中建壹品（+206%）、中国中铁（+171%）、中旅投资（+68%）、绿地（+57%）、中建东孚（+17%）、金茂（+7%）、滨江（+1%）、越秀（+0.1%）

资料来源：普睿数智，公司公告，中银证券 备注：金额单位：亿元；面积单位：万平。同比基数均来源于克而瑞。红色箭头表示对应指标的排名上升，绿色箭头表示排名下降，黄色横线表示排名不变。

3.2 拿地：9月房企拿地规模与拿地强度同比均下降

9月百强房企拿地金额与拿地强度同比均下降。百强房企9月全口径拿地金额1029亿元，同比下降 42.5% ，百强房企拿地强度（拿地金额/销售金额）为 45% ，环比提升8个百分点，同比下降23个百分点；拿地建面517万平，同比下降 62.9% ；楼面均价1.99万元/平，同比增长 54.8% 。具体来看，9月拿地金额较多的房企有：招蛇（拿地金额159亿元，拿地强度 108% ）、象屿（147亿元， 587% ）、华润（115亿元， 74% ）、建发（115亿元， 114% ）、滨江（111亿元， 136% ）。

从累计来看，1-9月百强房企拿地金额与拿地强度同比均下滑。从累计来看，1-9月百强房企全口径拿地金额6735亿元，同比下降 29.8% ，拿地建面5637万平，同比下降 18.8% ，楼面均价1.19万元/平，同比下降 13.6% ，拿地强度 32% ，同比下降7个百分点。1-9月拿地金额排名中，保利发展排名第一（拿地金额795亿元，同比 +33% ，拿地强度 44% ），其次是华润（拿地金额755亿元，同比 +64% ，拿地强度 46% ）、中海（拿地金额557亿元，同比 -50% ，拿地强度 31% ）、招蛇（拿地金额417亿元，同比 -56% ，拿地强度 30% ）、建发、越秀、绿城的拿地金额在300-400亿元，其余房企拿地金额均不足300亿元。

4 政策：财政部推出房贷贴息政策；北上广汉津相继落地现房销售实施细则

国常会再提房地产，政策发力稳市场。9月28日，国务院总理李强主持召开国务院常务会议，会议指出，推出一批务实管用的增量政策，…要研究出台稳定房地产市场、促进就业增收等政策措施。整体来看，本次国常会将“稳定房地产市场”纳入增量政策研究出台清单，并与“促进就业增收”并列，释放了积极信号，稳楼市仍是重要目标。

房贷贴息落地，财政针对性贴息1个百分点，最长五年。9月29日，财政部会同中国人民银行、金融监管总局印发《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》（财金〔2026〕95号）。政策适用范围需要同时符合以下条件：1）新发放的商贷购买首套商品住房（既包括新房也包括二手房）；2）所购住房不超120平；3）所购住房价格不超150万元。使用公积金贷款购房、购买保障房、存量房不适用此政策。符合条件的，可享受贴息的贷款规模最高100万元，财政部给予年化1个百分点的贴息，贴息期限最长5年，政策起始日为今年10月1日，实施期暂定1年。根据财政部，贴息政策最多可帮助借款人累计减少付息近5万元。财政预算不设上限，贴息资金由中央财政、地方财政分别按照 90% 、 10% 承担。本次房贷贴息针对性较强，目的是尽可能精准惠及目标群体，帮助准备买最普通房子的收入相对不高的家庭降点月供。贴息覆盖范围将直接影响本次贴息政策效果，根据中指院，2026年1-8月重点40城中符合条件（120平&150万元以内）的新房成交占比 33% 、二手房成交占比 55% 。

地方层面，8.28 房地产制度改革文件落地后，北京、上海、广州、武汉、天津相继落地现房销售实施细则，明确“新老划断”条件，并从土地出让金分期缴纳、加大融资支持力度等方面给予市场主体更好地支持，也为其他城市后续制定细则提供了参考，未来更多城市将加快落地适配当地实际的政策细则。

北京：9月24日，北京印发《关于发布本市贯彻落实<关于完善商品住房销售制度的通知>的实施意见》，从预售管理、现房销售、主办银行、信贷管理、土地供应、市场秩序六个方面细化落实，是全国首个出台销售制度改革实施意见的城市。明确新老项目划分，对于8.28以后新发布出让公告的项目，申请预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。8.28前已取得或部分取得建规证、但尚未取得预售证的项目，原则上仍按原有预售条件及预售资金监管政策执行。已拿地但尚未取得建规证的项目，原则上按新政策执行。不过，北京同时设置了过渡安排：在确保项目能按时交付、并加强预售资金监管的情况下，报市级部门备案后，在2027年底前仍按原有预售条件申请预售。新项目优先选择现房销售，且明确了现房销售项目定金一般不超过房屋总价款的 1% 。实际上，我们对比了2022年1月发布的《关于规范商品房预售资金监管的意见》和当前细则后发现，解除预售资金监管的时间点反而是略有提前的。2022年的政策规定，项目完成房屋所有权首次登记后，才能解除预售资金监管；而北京和上海此次细则中都有提到，项目竣工验收后可解除资金监管。北京还明确设置重点监管额度，重点覆盖项目剩余工程建设费用及红线外由开发商承担的市政工程费用，以保障项目完成竣工验收，并确保配套设施具备交付条件。在重点监管额度之外，入账资金达到相应条件后，企业可按照建设节点申请支取建设资金。个人按揭贷款（包括公积金贷款）在项目竣工备案后发放。同步明确主办银行制度。与项目相关的开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等，都需要纳入主办银行开立的资金管理账户。同时，明确了开发贷款可以根据项目建设进度合理确定投放节点和投放额度，分批发开放发贷款。土地端方面，规定土地款可分期缴纳，两年缴清。

上海：9月28日上海印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，全面加强商品住房预售管理、有序实施现房销售、推行主办银行制度、加大融资支持力度、优化土地供应管理、持续做好质量监管和市场秩序规范。整体来看，上海在预售门槛、资金监管、按揭放款、土地款分期等关键环节与北京细则基本对齐，同时在现售定金比例等方面保留了差异化安排。现房销售项目定金一般不超过购房总价款的3%。

广州：9月30日，广州印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，在预售门槛、在途项目过渡与预售资金监管、按揭放款时点、主办银行制等关键环节与北京、上海基本对齐，同时在定金上限、资金解除监管条件、土地供应及配套支持政策等方面呈现明显的本地差异化安排，1）现房销售项目定金收取上限为 5% ，是三个已经出台细则的一线城市中最高的。2)预售资金解除监管要求更细。广州规定，在完成项目竣工验收备案、水电气等配套设施具备交付条件、居住用地内独立设置的居住区配套公共服务设施竣工验收后，由住房资金监管机构留存一定额度后，才可解除资金监管。3）配套支持政策更细，如审批提速、分期分栋开发，优化审批流程，以及三地中唯一提出探索开展分户国有建设用地使用权设定抵押的城市（房地产开发项目取得建设工程规划许可证后，按照不动产单元建筑面积占宗地总建筑面积的比例，计算其相应国有建设用地使用权份额，以国有建设用地使用权份额集合设立抵押）。

武汉：9月30日，武汉发布《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，成为了首个跟进新政的二线核心城市，其最大亮点在于过渡期安排最为宽松，同时注重资金纾困工具的运用。预售资金监管与住建部828政策口径基本一致，明确项目竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件后，才可以解除资金监管。现房销售项目的定金收取上限设定为 5% ，与广州一致。不过，武汉的细则有以下不同于其他城市的亮点：1）除了常规的新老划断，武汉额外设置了两条弹性通道：a）828前已取得建设工程规划许可证，828后建设工程规划许可证发生变更的项目实行预售的，可按原政策规定执行；b）纳入智能建造试点或装配式建筑的项目，在2026年底前取得证照的可按原政策执行。此外，针对通过存量盘活利用方式重新签订土地出让合同的项目，其旧规适用期限宽限至2028年底。武汉是五城中唯一明确允许旧规项目使用保函置换预售监管资金的城市，置换额度最高可达竣工交付所需资金的 30% （置换后账户资金不得低于 70% ），提高了房企的资金周转效率。3）支持项目按最小单元分批竣工备案，且明确可以按地上/地下、毛坯/室内装修分阶段办理竣备手续。

天津：10月10日，天津发布《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》。在预售资金监管方面，明确项目竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件且取得验收合格意见后，方可解除资金监管。现房销售项目的定金收取上限设定为 5% 。与其他城市相比，天津最大的不同在于预售资金监管超出重点监管额度的部分，可以直达施工方。天津规定，在预售资金监管账户资金超过重点监管额度后，房企可申请将超出部分用于支付项目建设资金，经区有关部门审核同意后直接拨付至施工企业账户、材料设备供应商账户、农民工工资专用账户等项目公司交易对象账户，确保提取资金用于本项目建设。这样做既保证了项目交付，又盘活了超额资金。

《住房公积金管理条例》落地实施，武汉、青岛、济南等多地集中优化公积金政策。《住房公积金管理条例》自9月20日实施后，多地集中跟进优化公积金政策，装修提取、物业费提取成为普遍新增方向。

1）提取方面，哈尔滨自9月20日起支持提取公积金用于自住住房装修（家庭年度最高10万元）及缴纳物业费；武汉新增既有住宅增设电梯、住房纳入城市更新改造项目、装修自住住房、支付物业费四类提取情形，并新增保障性租赁住房“租金直付”业务；天津新增物业费、装修费两类提取情形；青岛、济南、南京、重庆、西安等地同步开办装修提取与物业费提取业务；海南就装修提取公开征求意见，额度按每平方米1000元核定、单次最高15万元。

2）贷款方面，陕西将单缴存职工家庭最高贷款额度提高至90万元、双缴存职工家庭提高至120万元，二孩及以上多子女家庭在此基础上上浮 20% ；大连按学历学位分层提高贷款额度，大专、本科、硕士研究生分别提高到当期最高额度的1.3倍、1.6倍、1.8倍，且不受账户余额倍数限制；哈尔滨对出售自有住房并在一年内购买自住住房的缴存职工家庭，贷款额度上限上浮 20% 。

此外，海口优化购房资格。9月5日，海口印发《关于促进房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》，在既有限购政策框架上放宽购房资格限制：1）住房套数认定范围由全省改为本市；2）已落户人员自落户之日起即享受本省居民同等购房待遇，在琼服役现役军人同等，在琼注册企业实际工作的员工可购一套，多孩家庭可增购一套，挂牌出售本人或家庭成员在琼住房即可换购一套。

5 9月地产板块跑赢沪深300，主因政策预期与落地驱动的估值修复

9月地产板块跑赢沪深300，主因政策预期与落地驱动的估值修复。9月房地产板块绝对收益为6.3%，相对收益（相对沪深300）为12.1%，地产板块跑赢沪深300，主要是因为政策预期与落地驱动的估值修复：中央与地方密集推出购房贷款财政贴息等增量政策，落地公积金新条例、现房销售细则等。

6 投资建议

从8月开始房地产行业政策密集落地，9月更有国常会的表态和财政部的贴息政策落地。不过政策方向分散且单个政策的力度相对有限，整体仍以“稳市场”思路为主。房贷贴息政策落地，但受制条件较多，仍需要关注后续是否会出台其他税费相关以及降息的政策，对实际减轻购房成本的意义更大。此外，北京、上海、广州等重点城市相继落地了商品住房销售制度细则，也为其他城市提供了较为完整的政策样本，一定程度上缓解此前因政策不确定带来的市场观望情绪，我们预计更多城市执行细则将逐步落实，叠加多方重新磨合出新的运行模式后，未来将会是一个健康的市场。长期看，近期一系列的政策是符合稳定发展、提质提效的大方向的，只有稳定购房人信心，以及供给侧出清，才能稳定房地产市场。接下来，我们需要持续关注十一后多项政策的叠加效果以及传统销售旺季下的基本面变化情况。

现阶段我们建议关注：1）开发类：华润置地、中国金茂、建发国际集团、滨江集团、保利置业集团。2）运营类：华润万象生活、太古地产、中国国贸。3）经纪公司：我爱我家。

7 风险提示

现房销售制度对开发商的资金周转影响超预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。

8 附录

数据来源：新房、二手房成交，新房库存均来源于同花顺；土地市场数据来自于万得。

图表 43. 城市数据选取清单

资料来源：同花顺，万得，中银证券

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评级体系说明

以报告发布日后公司股价/行业指数涨跌幅相对同期相关市场指数的涨跌幅的表现为基准：

公司投资评级：

买入：预计该公司股价在未来6-12个月内超越基准指数 20% 以上；

增持：预计该公司股价在未来6-12个月内超越基准指数 10% -20% ；

中性：预计该公司股价在未来6-12个月内相对基准指数变动幅度在 -10% -10% 之间；

减持：预计该公司股价在未来6-12个月内相对基准指数跌幅在 10% 以上；

未有评级：因无法获取必要的资料或者其他原因，未能给出明确的投资评级。

行业投资评级：

强于大市：预计该行业指数在未来6-12个月内表现强于基准指数；

中性：预计该行业指数在未来6-12个月内表现基本与基准指数持平；

弱于大市：预计该行业指数在未来6-12个月内表现弱于基准指数；

未有评级：因无法获取必要的资料或者其他原因，未能给出明确的投资评级。

沪深市场基准指数为沪深300指数；新三板市场基准指数为三板成指或三板做市指数；香港市场基准指数为恒生指数或恒生中国企业指数；美股市场基准指数为纳斯达克综合指数或标普500指数。

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