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资讯 保利发展（600048）
2026 年三季报点评：单季业绩同比扭亏，投资持续聚焦核心
买入（维持）
| 盈利预测与估值 | 2024A | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E |
| 营业总收入(百万元) | 311,666 | 308,144 | 263,207 | 240,545 | 225,246 |
| 同比(%) | (10.16) | (1.13) | (14.58) | (8.61) | (6.36) |
| 归母净利润(百万元) | 5,001 | 1,035 | 1,065 | 1,115 | 1,181 |
| 同比(%) | (58.56) | (79.31) | 2.93 | 4.68 | 5.95 |
| EPS-最新摊薄(元/股) | 0.42 | 0.09 | 0.09 | 0.09 | 0.10 |
| P/E(现价&最新摊薄) | 12.93 | 62.47 | 60.70 | 57.98 | 54.73 |
投资要点
◼ 事件：10 月 29 日，公司披露 2026 年三季报，前三季度实现营业收入1549.56亿元，同比下降 10.8%；归母净利润 23.32亿元，同比下降 16.0%。其中，第三季度实现营业收入 520.96 亿元，同比下降 8.4%；归母净利润 3.74亿元，上年同期为亏损 5.33亿元，同比扭亏。
结转盈利仍承压，单季业绩同比扭亏：2026年前三季度收入和利润同比下滑，主要受行业调整及结转项目盈利能力下降影响。2026年前三季度公司竣工面积 941 万平方米，同比-48.1%；毛利率 12.8%，同比-1.2pct。费用端，2026年前三季度财务费用 28.91亿元，同比增长15.0%，主因利息收入同比减少 4.24亿元，进一步影响利润。第三季度单季度实现归母净利润 3.74亿元，同比实现扭亏，主要受结转项目结构变化带动。
◼ 销售表现好于行业，核心城市布局支撑经营韧性：2026年前三季度公司实现签约金额 1812亿元，同比下降 10.2%，降幅好于行业平均水平（同期全国百强房企销售额同比下降 13.3%），核心城市布局及产品力对销售形成一定支撑。前三季度公司实现销售回笼1609亿元，回笼率88.8%；截至三季度末货币资金1189.02亿元，经营活动现金流净额 77.19亿元，同比增长 10.6%。
◼ 投资持续聚焦核心，土储结构稳步优化：公司投资继续向高能级城市集中，2026年前三季度公司拿地金额 772亿元，同比增长28%，其中69%的投资金额位于北上广深一线城市核心区域及核心板块，拿地面积万平方米，均位于 个核心城市。截至三季度末，公司共有在建拟建项目 个，在建面积 万平方米，待开发面积 万平方米。
◼ 盈利预测与投资评级：考虑到新房市场整体仍处筑底阶段，公司开发业务结转规模与毛利率修复或慢于此前预期，我们下调盈利预测，预计2026\~2028 年 归 母 净 利 润 分 别 为 10.65/11.15/11.81 亿 元 （ 原 值 为亿元），对应 为 倍。公司央企信用及融资渠道优势稳固，核心城市优质土储持续补充，有望更好承接市场分化下的改善型需求，维持“买入”评级。
◼ 风险提示：市场修复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险加剧。
2026 年 11 月 02 日
证券分析师 姜好幸
执业证书：S0600525110001
jianghx@dwzq.com.cn
证券分析师 刘汪
执业证书：S0600526030001
liuwang@dwzq.com.cn
市场数据
| 收盘价(元) | 5.40 |
| 一年最低/最高价 | 4.51/7.35 |
| 市净率(倍) | 0.33 |
| 流通A股市值(百万元) | 64,640.39 |
| 总市值(百万元) | 64,640.39 |
基础数据
| 每股净资产(元,LF) | 16.31 |
| 资产负债率(%,LF) | 71.68 |
| 总股本(百万股) | 11,970.44 |
| 流通A股(百万股) | 11,970.44 |
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保利发展三大财务预测表
| 资产负债表(百万元) | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E |
| 流动资产 | 1,007,633 | 900,844 | 849,436 | 808,853 |
| 货币资金及交易性金融资产 | 123,251 | 122,357 | 136,989 | 148,433 |
| 经营性应收款项 | 23,597 | 21,608 | 20,284 | 19,304 |
| 存货 | 668,175 | 577,437 | 523,607 | 480,120 |
| 合同资产 | 196 | 158 | 144 | 135 |
| 其他流动资产 | 192,414 | 179,283 | 168,411 | 160,862 |
| 非流动资产 | 180,659 | 178,355 | 176,733 | 176,038 |
| 长期股权投资 | 94,973 | 91,973 | 89,473 | 87,973 |
| 固定资产及使用权资产 | 10,697 | 9,951 | 9,146 | 8,286 |
| 在建工程 | 606 | 616 | 626 | 636 |
| 无形资产 | 323 | 327 | 330 | 330 |
| 商誉 | 67 | 67 | 67 | 67 |
| 长期待摊费用 | 298 | 318 | 338 | 358 |
| 其他非流动资产 | 73,697 | 75,105 | 76,755 | 78,390 |
| 资产总计 | 1,188,292 | 1,079,200 | 1,026,169 | 984,892 |
| 流动负债 | 583,799 | 478,186 | 425,836 | 386,144 |
| 短期借款及一年内到期的非流动负债 | 70,621 | 70,877 | 70,977 | 71,077 |
| 经营性应付款项 | 127,823 | 107,661 | 95,496 | 86,504 |
| 合同负债 | 246,332 | 184,245 | 156,354 | 135,148 |
| 其他流动负债 | 139,023 | 115,403 | 103,009 | 93,416 |
| 非流动负债 | 274,858 | 270,275 | 268,325 | 265,395 |
| 长期借款 | 207,369 | 197,369 | 187,369 | 179,369 |
| 应付债券 | 63,166 | 68,166 | 76,166 | 81,166 |
| 租赁负债 | 2,909 | 2,939 | 2,989 | 3,059 |
| 其他非流动负债 | 1,414 | 1,800 | 1,800 | 1,800 |
| 负债合计 | 858,657 | 748,461 | 694,160 | 651,539 |
| 归属母公司股东权益 | 191,889 | 192,419 | 193,088 | 193,796 |
| 少数股东权益 | 137,747 | 138,321 | 138,921 | 139,557 |
| 所有者权益合计 | 329,636 | 330,739 | 332,008 | 333,353 |
| 负债和股东权益 | 1,188,292 | 1,079,200 | 1,026,169 | 984,892 |
| 利润表(百万元) | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E |
| 营业总收入 | 308,144 | 263,207 | 240,545 | 225,246 |
| 营业成本(含金融类) | 268,857 | 233,175 | 213,243 | 199,343 |
| 税金及附加 | 5,740 | 5,527 | 5,051 | 4,955 |
| 销售费用 | 8,735 | 8,686 | 8,179 | 7,884 |
| 管理费用 | 4,507 | 4,343 | 4,089 | 3,942 |
| 研发费用 | 37 | 53 | 48 | 45 |
| 财务费用 | 3,912 | 3,882 | 3,876 | 3,762 |
| 加:其他收益 | 105 | 100 | 100 | 100 |
| 投资净收益 | (31) | 600 | 600 | 600 |
| 公允价值变动 | 63 | 0 | 0 | 0 |
| 减值损失 | (7,069) | (6,000) | (4,400) | (3,500) |
| 资产处置收益 | 154 | 80 | 80 | 80 |
| 营业利润 | 9,578 | 2,321 | 2,439 | 2,596 |
| 营业外净收支 | 159 | 200 | 200 | 200 |
| 利润总额 | 9,737 | 2,521 | 2,639 | 2,796 |
| 减:所得税 | 4,715 | 882 | 924 | 978 |
| 净利润 | 5,022 | 1,638 | 1,715 | 1,817 |
| 减:少数股东损益 | 3,987 | 573 | 600 | 636 |
| 归属母公司净利润 | 1,035 | 1,065 | 1,115 | 1,181 |
| 每股收益-最新股本摊薄(元) | 0.09 | 0.09 | 0.09 | 0.10 |
| EBIT | 14,347 | 6,403 | 6,514 | 6,557 |
| EBITDA | 17,396 | 8,185 | 8,377 | 8,507 |
| 毛利率(%) | 12.75 | 11.41 | 11.35 | 11.50 |
| 归母净利率(%) | 0.34 | 0.40 | 0.46 | 0.52 |
| 收入增长率(%) | (1.13) | (14.58) | (8.61) | (6.36) |
| 归母净利润增长率(%) | (79.31) | 2.93 | 4.68 | 5.95 |
| 现金流量表(百万元) | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E |
| 经营活动现金流 | 15,189 | 7,723 | 19,639 | 18,476 |
| 投资活动现金流 | (1,997) | 1,520 | 2,110 | 1,075 |
| 筹资活动现金流 | (25,983) | (10,147) | (7,148) | (8,157) |
| 现金净增加额 | (12,800) | (904) | 14,601 | 11,394 |
| 折旧和摊销 | 3,050 | 1,781 | 1,862 | 1,949 |
| 资本开支 | (482) | (670) | (690) | (720) |
| 营运资本变动 | (1,876) | (4,859) | 9,190 | 8,735 |
数据来源:Wind,东吴证券研究所，全文如无特殊注明，相关数据的货币单位均为人民币，预测均为东吴证券研究所预测。
| 重要财务与估值指标 | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E |
| 每股净资产(元) | 16.03 | 16.15 | 16.21 | 16.27 |
| 最新发行在外股份(百万股) | 11,970 | 11,970 | 11,970 | 11,970 |
| ROIC(%) | 1.08 | 0.62 | 0.63 | 0.64 |
| ROE-摊薄(%) | 0.54 | 0.55 | 0.58 | 0.61 |
| 资产负债率(%) | 72.26 | 69.35 | 67.65 | 66.15 |
| P/E(现价&最新股本摊薄) | 62.47 | 60.70 | 57.98 | 54.73 |
| P/B(现价) | 0.34 | 0.33 | 0.33 | 0.33 |
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东吴证券投资评级标准
投资评级基于分析师对报告发布日后 6 至 12 个月内行业或公司回报潜力相对基准表现的预期（A 股市场基准为沪深 300 指数，香港市场基准为恒生指数，美国市场基准为标普500 指数，新三板基准指数为三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的），北交所基准指数为北证 50指数），具体如下：
公司投资评级：
买入：预期未来6个月个股涨跌幅相对基准在 15%以上；
增持：预期未来6个月个股涨跌幅相对基准介于 5%与 15%之间；
中性：预期未来 6个月个股涨跌幅相对基准介于-5%与 5%之间；
减持：预期未来 6个月个股涨跌幅相对基准介于-15%与-5%之间；
卖出：预期未来 6个月个股涨跌幅相对基准在-15%以下。
行业投资评级：
增持： 预期未来6个月内，行业指数相对强于基准5%以上；
中性： 预期未来6个月内，行业指数相对基准-5%与5%；
减持： 预期未来6个月内，行业指数相对弱于基准5%以上。
我们在此提醒您，不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系，表示投资的相对比重建议。投资者买入或者卖出证券的决定应当充分考虑自身特定状况，如具体投资目的、财务状况以及特定需求等，并完整理解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。
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