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资讯 招商蛇口 2026年三季报点评：销售均价提升，业绩短期承压
走势比较
股票数据
总股本/流通(亿股) 90.16/88.7
总市值/流通(亿元) 692.43/681.19
12 个月内最高/最低价 11.1/6.22(元)
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证券分析师：徐超
电话：18311057693
E-MAIL：xuchao@tpyzq.com
分析师登记编号：S1190521050001
证券分析师：戴梓涵
电话：18217681683
E-MAIL：daizh@tpyzq.com
分析师登记编号：S1190524110003
事件：
公司发布 2026 年三季度报告，2026 年前三季度公司实现营业收入834.47 亿元，同比下降 7.04%，归母净利润 6.04 亿元，同比下降 75.82%。
要点：
归母净利润下滑，业绩短期承压
2026年前三季度公司实现营收 834.47 亿元，同比下降 7.04%，归母净利润 6.04 亿元，同比下降 75.82%。归母净利润同比下滑幅度高于营收的主要原因包括：1）公司开发业务项目结转季节分布不均衡；2）前三季度公司投资净收益为 0.93亿元，而去年同期为 5.74亿元。3）公司前三季度资产减值损失为 1268.77 万元，去年同期为损失 107 万元。此外，公司销售毛利率较 25 年同期降低 2.50 个百分点至 12.48%。
销售规模位于行业前列，销售均价同比提升
2026年前三季度公司累计实现签约销售面积 432.20万平方米，同比下降 15.03%，实现签约销售金额 1400.93 亿元，同比下降 0.44%，签约销售均价 32414元/平方米，同比提升 17.18%。据克而瑞数据，权益销售金额 852.1 亿元，同比下降 9.74%，权益比例为 60.77%，全口径和权益口径销售金额在行业排名均为第四名。
拿地聚焦核心，获取项目优质
拿地方面，公司坚持聚焦核心、以销定投、精挑细选的投资策略，强化投资管控，落实精准投资。26 年前三季度公司累计获取 25 宗地块，总计容建面约 209.82 万平方米，总地价约 477 亿元，拿地销售比为 53.5%，权益地价 365 亿元，新增拿地权益比 76.47%。公司在一线城市的投资金额占比 46%。
投资建议：
公司作为央企龙头，股东综合实力强，投资聚焦核心区域城市，土地储备充足，现金流充足，融资渠道畅通且融资成本低，我们预计公司2026/2027/2028 年归母净利润为 11.39/17.88/22.37 亿元，对应 26/27/28年 PE 分别为 60.82X/38.72X/30.95X，持续给予“买入”评级。
风险提示：房地产行业政策风险；销售改善不及预期；毛利率下行超预期
盈利预测和财务指标
| 2025A | 2026E | 2027E | 2028E | |
| 营业收入(百万元) | 154,728 | 145,689 | 139,990 | 137,010 |
| 营业收入增长率(%) | -13.53% | -5.84% | -3.91% | -2.13% |
| 归母净利(百万元) | 1,024 | 1,139 | 1,788 | 2,237 |
| 净利润增长率(%) | -74.65% | 11.21% | 57.06% | 25.12% |
| 摊薄每股收益(元) | 0.11 | 0.13 | 0.20 | 0.25 |
| 市盈率(PE) | 67.63 | 60.82 | 38.72 | 30.95 |
资料来源：携宁，太平洋证券，注：摊薄每股收益按最新总股本计算
资产负债表（百万）
| 2024A | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E | |
| 货币资金 | 100,351 | 86,127 | 90,538 | 100,405 | 98,717 |
| 应收和预付款项 | 8,140 | 11,779 | 11,121 | 10,637 | 10,468 |
| 存货 | 369,183 | 362,324 | 343,451 | 325,689 | 317,756 |
| 其他流动资产 | 136,491 | 126,301 | 124,745 | 123,134 | 122,886 |
| 流动资产合计 | 614,166 | 586,531 | 569,855 | 559,864 | 549,827 |
| 长期股权投资 | 76,504 | 72,731 | 72,431 | 71,363 | 70,263 |
| 投资性房地产 | 132,870 | 140,631 | 146,242 | 152,249 | 158,299 |
| 固定资产 | 11,444 | 10,758 | 10,675 | 10,501 | 10,263 |
| 在建工程 | 824 | 286 | 170 | 103 | 78 |
| 无形资产开发支出 | 1,863 | 1,778 | 1,697 | 1,608 | 1,518 |
| 长期待摊费用 | 1,011 | 1,059 | 1,082 | 1,112 | 1,152 |
| 其他非流动资产 | 635,793 | 608,168 | 591,813 | 581,456 | 571,042 |
| 资产总计 | 860,309 | 835,412 | 824,112 | 818,391 | 812,614 |
| 短期借款 | 2,751 | 2,954 | 3,154 | 3,454 | 3,804 |
| 应付和预收款项 | 53,389 | 50,559 | 48,970 | 47,088 | 45,960 |
| 长期借款 | 125,777 | 140,876 | 144,882 | 149,940 | 154,940 |
| 其他负债 | 391,647 | 369,643 | 354,877 | 344,239 | 332,611 |
| 负债合计 | 573,564 | 564,032 | 551,884 | 544,721 | 537,315 |
| 股本 | 9,061 | 9,016 | 9,016 | 9,016 | 9,016 |
| 资本公积 | 20,478 | 20,312 | 20,312 | 20,312 | 20,312 |
| 留存收益 | 69,035 | 68,005 | 68,869 | 70,113 | 71,574 |
| 归母公司股东权益 | 111,007 | 97,652 | 98,216 | 99,460 | 100,920 |
| 少数股东权益 | 175,738 | 173,727 | 174,012 | 174,210 | 174,379 |
| 股东权益合计 | 286,745 | 271,379 | 272,228 | 273,670 | 275,299 |
| 负债和股东权益 | 860,309 | 835,412 | 824,112 | 818,391 | 812,614 |
| 现金流量表(百万) | |||||
| 2024A | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E | |
| 经营性现金流 | 31,964 | 9,693 | 15,106 | 18,710 | 7,132 |
| 投资性现金流 | 3,158 | -2,287 | -6,612 | -6,775 | -6,466 |
| 融资性现金流 | -23,405 | -21,795 | -4,022 | -2,069 | -2,353 |
| 现金增加额 | 11,714 | -14,402 | 4,411 | 9,866 | -1,687 |
资料来源：携宁，太平洋证券
利润表（百万）
| 2024A | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E | |
| 营业收入 | 178,948 | 154,728 | 145,689 | 139,990 | 137,010 |
| 营业成本 | 152,812 | 133,441 | 126,365 | 120,614 | 117,750 |
| 营业税金及附加 | 6,930 | 4,300 | 4,108 | 3,920 | 3,699 |
| 销售费用 | 4,014 | 4,002 | 3,934 | 3,780 | 3,699 |
| 管理费用 | 2,103 | 2,037 | 1,909 | 1,820 | 1,781 |
| 财务费用 | 1,943 | 2,509 | 2,417 | 2,414 | 2,340 |
| 资产减值损失 | -4,484 | -3,517 | -3,025 | -3,115 | -3,085 |
| 投资收益 | 3,892 | 708 | 728 | 770 | 959 |
| 公允价值变动 | -36 | 517 | 25 | 20 | 20 |
| 营业利润 | 9,000 | 5,261 | 4,039 | 4,583 | 5,150 |
| 其他非经营损益 | 89 | -80 | 27 | 37 | 80 |
| 利润总额 | 9,090 | 5,181 | 4,066 | 4,621 | 5,230 |
| 所得税 | 4,901 | 4,477 | 2,643 | 2,634 | 2,824 |
| 净利润 | 4,189 | 704 | 1,423 | 1,987 | 2,406 |
| 少数股东损益 | 150 | -320 | 285 | 199 | 168 |
| 归母股东净利润 | 4,039 | 1,024 | 1,139 | 1,788 | 2,237 |
| 预测指标 | |||||
| 2024A | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E | |
| 毛利率 | 14.61% | 13.76% | 13.26% | 13.84% | 14.06% |
| 销售净利率 | 2.26% | 0.66% | 0.78% | 1.28% | 1.63% |
| 销售收入增长率 | 2.25% | -13.53% | -5.84% | -3.91% | -2.13% |
| EBIT 增长率 | -36.69% | -15.31% | -3.85% | 8.51% | 7.61% |
| 净利润增长率 | -36.09% | -74.65% | 11.21% | 57.06% | 25.12% |
| ROE | 3.64% | 1.05% | 1.16% | 1.80% | 2.22% |
| ROA | 0.47% | 0.08% | 0.17% | 0.24% | 0.30% |
| ROIC | 0.71% | 0.18% | 0.44% | 0.58% | 0.66% |
| EPS (X) | 0.45 | 0.11 | 0.13 | 0.20 | 0.25 |
| PE (X) | 17.15 | 67.63 | 60.82 | 38.72 | 30.95 |
| PB (X) | 0.62 | 0.71 | 0.71 | 0.70 | 0.69 |
| PS (X) | 0.39 | 0.45 | 0.48 | 0.49 | 0.51 |
| EV/EBITDA (X) | 16.94 | 21.01 | 22.84 | 20.93 | 20.38 |
投资评级说明
1、行业评级
看好：预计未来 6个月内，行业整体回报高于沪深 300指数5%以上；
中性：预计未来 6个月内，行业整体回报介于沪深 300指数-5%与5%之间；
看淡：预计未来 6个月内，行业整体回报低于沪深 300指数5%以下。
2、公司评级
买入：预计未来 6个月内，个股相对沪深 300指数涨幅在 15%以上；
增持：预计未来 6个月内，个股相对沪深 300指数涨幅介于 5%与15%之间；
持有：预计未来 6个月内，个股相对沪深 300指数涨幅介于-5%与5%之间；
减持：预计未来 6个月内，个股相对沪深 300指数涨幅介于-5%与-15%之间；
卖出：预计未来 6个月内，个股相对沪深 300指数涨幅低于-15%以下。
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