REITs 指数环比上涨，仓储物流板块领涨

REITs

2026 年 06 月 07 日

投资评级：看好（维持）

——行业周报

齐东（分析师）

qidong@kysec.cn

胡耀文（分析师）

huyaowen@kysec.cn

行业走势图

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证书编号：S0790522010002

证书编号：S079052407000

 中证 REITs指数环比上涨，维持行业“看好”评级

2026 年第 23 周，中证 REITs（收盘）指数为 754.05，同比下跌 14.49%，环比上涨1.31%。我们认为，近期 REITs市场在政策端与资金端共振下，板块配置逻辑持续强化。政策层面，保障性住房、消费基础设施等底层资产类别加速扩容，REITs市场广度与深度同步提升。资金层面，在债券利率中枢下移、刚兑打破背景下，REITs稳定高分红特性与债券形成利差优势，“资产荒”格局下优质底层资产稀缺性凸显，建议逢低布局具备稳定现金流与扩张空间的优质标的，维持行业“看好”评级。

 增持、调仓、扩募并行，三只公募 REITs公告进展

本周REITs市场在增持、份额变动及扩募扩容方面均有动态。增持方面，建信中关村产业园 REIT 原始权益人及其控股股东计划增持金额不超过 6000 万元。份额结构调整方面，京能光伏 REIT 原始权益人合计转让 2690 万份份额（占总份额 4.48%）。扩募上市方面，厦门安居REIT 本周完成扩募，2.13亿份有限售安排的扩募份额于6月4 日上市。

 一周行情：中证 REITs（收盘）指数环比上涨 1.1%

2026 年第 23 周，中证 REITs（收盘）指数为 754.05，同比下跌 14.49%，环比上涨1.31%；2025年年初至今，REITs（收盘）指数累计下跌 4.09%，同期沪深300指数累计上涨21%，累计超额收益-25.09%。本周中证REITs 全收益指数1002.77，同比下跌 ，环比上涨 ； 年年初至今， 全收益指数累计上涨 4.05%，同期沪深 300 指数累计上涨 21%，累计超额收益-16.95%。本周 REITs市场成交量同比增长 ，市场交易规模成交量达 亿份，同比增长19.35%；成交额达 21.79 亿元，同比增长 4.11%；区间换手率 1.88%，同比-0.52pct。本周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为 1.75%、0.34%、1.67%、1.91%、2.2%、0.38%、1.64%；一月涨跌幅分别为-0.36%、-0.35%、0.21%、-6.32%、-3.61%、-0.94%、-0.87%。

 一级跟踪：39只 REITs基金等待上市，发行市场保持活跃

2026年第23周，共有39只 REITs基金等待上市，12 只REITs基金等待扩募。待上市首发REITs中，商业不动产 REITs达 20支，底层资产类型丰富，包含商业综合体、办公（含配套商业、车位）、零售商业（奥特莱斯、购物中心）、酒店等。其中汇添富资本 上海地产商业不动产 号资产支持专项计划、中金 唯品会商业不动产资产支持专项计划、国泰海通资管砂之船商业不动产 1期资产支持专项计划、中信建投 首农商业不动产 期资产支持专项计划 支 已询价结束，预计二季度开始发行上市。

 风险提示：（1）公募REITs 价格变动及运营风险；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧；（3）各类别资金入市进度不及预期；（4）项目长期分派率不及预期。

目 录

1、增持、调仓、扩募并行，三只公募REITs公告进展....3

2、市场回顾：中证REITs（收盘）指数环比上涨1.31%....4

2.1、中证REITs（收盘）指数环比上涨1.31%....4

2.2、中证REITs全收益指数环比上涨1.31%....5

2.3、周度跟踪：REITs市场成交量同比增长30.68%....6

2.4、30日数据：REITs市场成交量同比增长33.37%....7

3、分板块表现：本周仓储物流板块领涨....8

4、一级跟踪：39只REITs基金等待上市，商业不动产活跃....14

5、投资建议：维持行业“看好”评级....16

6、风险提示....16

图表目录

图1：中证REITs（收盘）指数环比上涨1.31%....4

图2：中证REITs（收盘）指数2025年初以来累计超额收益-25.09%....4

图3：中证REITs全收益指数环比上涨1.31%....5

图4：中证REITs全收益指数2025年初以来累计超额收益-16.95%....5

图5：REITs市场交易规模成交量同比增长19.35%....6

图6：REITs市场交易规模成交额同比增长4.11%....6

图7：REITs市场区间换手率1.88%，同比-0.52pct....6

图8：近30日REITs市场交易规模成交总量达39.21亿份，同比增长33.37%....7

图9：近30日平均区间换手率0.44%，同比增长0.1pct....7

图10：2025年以来消费和仓储物流板块累计超额收益较高....8

图11：保障房REITs本周上涨1.75%（单位：元）....8

图12：环保类REITs本周上涨0.34%（单位：元）....9

图13：高速公路类REITs本周上涨1.67%（单位：元）....9

图14：产业园区类REITs本周上涨1.91%（单位：元）....10

图15：仓储物流类REITs本周上涨2.2%（单位：元）....10

图16：能源类REITs本周上涨0.38%（单位：元）....11

图17：消费类REITs本周上涨1.64%（单位：元）....11

表1：增持、调仓、扩募并行，三只公募REITs公告进展....3

表2：本周创金合信首农REIT、中银中外运仓储物流REIT、华泰紫金宝湾物流仓储REIT涨幅靠前....12

表3：39只REITs基金等待上市，发行市场持续活跃....14

1、 增持、调仓、扩募并行，三只公募 REITs公告进展

本周REITs市场在增持、份额变动及扩募扩容方面均有动态。

增持方面，建信中关村产业园REIT（508099）发布公告，原始权益人及其控股股东中关村发展集团基于对项目前景的信心，计划自 6 月 1 日起为期一年内，通过上交所竞价或大宗交易等方式增持基金份额，累计增持金额不超过6000万元。

份额结构调整方面，京能光伏REIT（508096）发生场外转让，原始权益人合计转让 2690万份份额（占总份额 4.48%）。交易完成后，槟榔江水电与京能发展的持有比例分别调整为 20.00%和 20.99%，优化了股权结构。

扩募上市方面，厦门安居REIT（508058）本周完成扩募，2.13亿份有限售安排的扩募份额于 6 月 4 日上市。公告显示扩募资金已完成资产支持证券认购及项目公司的股权变更，标志着资产购入正式落地。

表1：增持、调仓、扩募并行，三只公募 REITs公告进展

资料来源：Wind、新浪财经、开源证券研究所

2、 市场回顾：中证 REITs（收盘）指数环比上涨 1.31%

2.1、 中证 REITs（收盘）指数环比上涨 1.31%

2026 年第 23 周，中证 REITs（收盘）指数为 754.05，同比下跌 14.49%，环比上涨 1.31%；从累计数值来看，2025年年初至今，REITs（收盘）指数累计下跌 4.09%，同期沪深 300指数累计上涨21%，累计超额收益-25.09%。

2.2、 中证 REITs 全收益指数环比上涨 1.31%

2026 年第 23 周，中证 REITs 全收益指数 1002.77，同比下跌 9.44%，环比上涨1.31%；从累计数值看，2025 年年初至今，REITs全收益指数累计上涨 4.05%，同期沪深 300指数累计上涨21%，累计超额收益-16.95%。

2.3、 周度跟踪：REITs 市场成交量同比增长 30.68%

2026 年第 23 周，REITs 市场交易规模成交量达 5.55 亿份，同比增长 19.35%；成交额达 21.79 亿元，同比增长 4.11%；区间换手率 1.88%，同比-0.52pct。

区间换手率(%)

2.4、 30 日数据：REITs 市场成交量同比增长 33.37%

从近30日数据来看，过去30成交日REITs市场交易规模成交总量达39.21亿份，同比增长 33.37%；成交总额达 159.59 亿元，同比增长 25.82%；近 30日平均区间换手率 0.44%，同比增长 0.1pct。

3、 分板块表现：本周仓储物流板块领涨

2026年第23周，保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类 REITs 一周涨跌幅分别为 1.75%、0.34%、1.67%、1.91%、2.2%、0.38%、1.64%；一月涨跌幅分别为-0.36%、-0.35%、0.21%、-6.32%、-3.61%、-0.94%、-0.87%。

2026年第23周，创金合信首农REIT、中银中外运仓储物流 REIT、华泰紫金宝湾物流仓储 REIT 涨幅靠前，涨幅为8.7%、7.1%、6.9%；中金普洛斯REIT、华安外高桥仓储物流REIT、嘉实物美消费REIT 跌幅靠前，跌幅为 3.2%、1.7%、1.5%。

表2：本周创金合信首农REIT、中银中外运仓储物流REIT、华泰紫金宝湾物流仓储REIT涨幅靠前

数据来源：Wind、开源证券研究所

4、 一级跟踪：39只 REITs基金等待上市，商业不动产活跃

2026 年第 23 周，共有 39 只 REITs 基金等待上市，12 只 REITs 基金等待扩募。待上市首发 REITs中，商业不动产REITs达20支，底层资产类型丰富，包含商业综合体、办公（含配套商业、车位）、零售商业（奥特莱斯、购物中心）、酒店等。其中汇添富资本-上海地产商业不动产 1号资产支持专项计划、中金-唯品会商业不动产资产支持专项计划、国泰海通资管砂之船商业不动产 1 期资产支持专项计划、中信建投-首农商业不动产1期资产支持专项计划 4支REITs 已询价结束，预计二季度开始发行上市。

表3：39只 REITs基金等待上市，发行市场持续活跃

资料来源：Wind、开源证券研究所

5、 投资建议：维持行业“看好”评级

2026 年第 23 周，中证 REITs（收盘）指数为 754.05，同比下跌 14.49%，环比1.31%上涨；从累计数值来看，2025年年初至今，REITs（收盘）指数累计下跌 4.09%，同期沪深 300指数累计上涨21%，累计超额收益-25.09%。本周中证 REITs全收益指数 1002.77，同比下跌 9.44%，环比上涨 1.31%；从累计数值看，2025 年年初至今，REITs 全收益指数累计上涨4.05%，同期沪深300指数累计上涨 21%，累计超额收益-16.95%。REITs市场成交量同比增长 30.68%，市场交易规模成交量达 5.55亿份，同比增长 19.35%；成交额达 21.79 亿元，同比增长 4.11%；区间换手率 1.88%，同比-0.52pct。本周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为 1.75%、0.34%、1.67%、1.91%、2.2%、0.38%、1.64%；一月涨跌幅分别为-0.36%、-0.35%、0.21%、-6.32%、-3.61%、-0.94%、-0.87%。我们认为，近期 REITs 市场在政策端与资金端共振下，板块配置逻辑持续强化。政策层面，保障性住房、消费基础设施等底层资产类别加速扩容，REITs 市场广度与深度同步提升。资金层面，在债券利率中枢下移、刚兑打破背景下，REITs 稳定高分红特性与债券形成利差优势，“资产荒”格局下优质底层资产稀缺性凸显，建议逢低布局具备稳定现金流与扩张空间的优质标的，维持行业“看好”评级。

6、 风险提示

（1）公募REITs价格变动及运营风险；

（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧；

（3）各类别资金入市进度不及预期；

（4）项目长期分派率不及预期。

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分析、估值方法的局限性说明

本报告所包含的分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大不同。本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。

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