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房地产
2026 年 08 月 20 日
——行业点评报告
投资评级：看好（维持）
齐东（分析师）
qidong@kysec.cn
胡耀文（分析师）
huyaowen@kysec.cn
行业走势图
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证书编号：S0790522010002
证书编号：S0790524070001
上海出台楼市沪8条，包含公积金、信贷、购房补贴等优化措施
8 月 20 日，上海住建委、房管局等 6 部门联合印发《关于优化本市房地产政策措施的通知》（以下简称《通知》），主要包括优化住房公积金提取、优化个人住房信贷、实施“以旧换新”购房补贴、推行房票安置以及推进收购二手住房等5个方面8项政策措施。
公积金政策小步快跑，新政主要针对外环外新房
本次公积金三项优化的增量不大：（1）现房纳入首付提取；（2）五年提取一次改为每年提取一次，释放已购房群体的沉淀资金；（3）契税+车位纳入提取，降低购房全链条成本。上海公积金账户余额充裕，后续仍有进一步放松空间，如提高贷款额度上限、扩大家庭成员提取范围等。根据房管局数据，截至 8 月 19 日，上海外环外可售商品住宅套数占比 76%，本次政策较精准针对“外环外”区域：（1）外环外二套首付由20%降至15%，外环内二套首付维持 25%不变，核心资产仍不松绑；（2）公积金首付提取扩至现房，主要受益标的同样是外环外新盘；（3）以旧换新补贴仅限买外环外新房。这与此前北京五环外差异化放松的逻辑一脉相承，一线城市正在形成核心区保价值、外围区促去化的双轨调控模式。
以旧换新补贴撬动置换链条
本次以旧换新补贴分为两类：（1）购买外环外新房+出售任意二手房，补贴金额为贷款额×1%（上限 5 万元）；（2）购买外环外新房+出售外环内二手房，补贴金额为 万元。两者可叠加本质上是用财政补贴引导内环外迁的改善链条，但第一类补贴总金额2 亿元，按最高 5万/套计算，大约可覆盖 4000户置换家庭，对月均 2 万套以上的二手房成交量而言仅是边际催化。2026 年以来，上海楼市呈现刚需入场积极、顶豪抢购稀缺资产的竞争格局，处于企稳但未过热的窗口期，月新房成交套数 万套（ ），二手房成交套数 万套（ ），本次新政或将有效释放中间层改善群体的需求。
投资建议
上海六部门联合发布“沪八条”，从公积金、信贷、补贴三个维度精准降低置换成本，在外环外定向释放改善需求，打通卖旧买新置换堵点，为“金九银十”蓄势，属于顺势而为的增量政策。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、产品力强的优质房企：中国金茂、建发国际集团、华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、绿城中国；（2）商业运营与资管并重的商业地产运营商，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、大悦城、新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。
风险提示：市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。
表 1、上海二手房和新房网签数据
| 上海二手房 | 上海新房 | |||||||
| 时间 | 上海:二手房单月成交 | 单月同比 | 上海二手房年内合计 | 累计同比 | 上海:新房单月成交 | 单月同比 | 上海新房年内合计 | 累计同比 |
| 单位 | 套 | % | 套 | % | 套 | % | 套 | % |
| 2025年1月 | 18389 | 12.1% | 18389 | 12.1% | 11034 | -19.2% | 11034 | -19.2% |
| 2025年2月 | 16742 | 127.1% | 35131 | 47.8% | 8313 | 96.5% | 19347 | 8.2% |
| 2025年3月 | 29369 | 45.2% | 64500 | 46.6% | 13740 | -13.9% | 33087 | -2.2% |
| 2025年4月 | 23416 | 35.9% | 87916 | 43.6% | 11903 | -11.9% | 44990 | -5.0% |
| 2025年5月 | 21400 | 16.8% | 109316 | 37.4% | 12943 | 6.1% | 57933 | -2.7% |
| 2025年6月 | 20774 | -21.2% | 130090 | 22.8% | 16140 | 14.5% | 74073 | 0.6% |
| 2025年7月 | 19337 | -5.1% | 149427 | 18.3% | 11852 | -26.5% | 85925 | -4.3% |
| 2025年8月 | 19912 | 11.3% | 169339 | 17.5% | 10377 | -24.8% | 96302 | -7.0% |
| 2025年9月 | 20389 | 27.9% | 189728 | 18.5% | 15726 | 43.6% | 112028 | -2.2% |
| 2025年10月 | 18483 | -24.2% | 208211 | 12.9% | 11054 | -30.5% | 123082 | -5.6% |
| 2025年11月 | 22943 | -15.2% | 231154 | 9.3% | 16360 | -0.9% | 139442 | -5.1% |
| 2025年12月 | 22961 | -22.7% | 254115 | 5.3% | 19541 | 3.0% | 158983 | -4.2% |
| 2026年1月 | 22834 | 24.2% | 22834 | 24.2% | 14988 | 35.8% | 14988 | 35.8% |
| 2026年2月 | 11315 | -32.4% | 34149 | -2.8% | 6460 | -22.3% | 21448 | 10.9% |
| 2026年3月 | 31215 | 6.3% | 65364 | 1.3% | 17078 | 24.3% | 38526 | 16.4% |
| 2026年4月 | 28742 | 22.7% | 94106 | 7.0% | 14233 | 19.6% | 52759 | 17.3% |
| 2026年5月 | 28023 | 30.9% | 122129 | 11.7% | 14249 | 10.1% | 67008 | 15.7% |
| 2026年6月 | 25158 | 21.1% | 147287 | 13.2% | 17719 | 9.8% | 84727 | 14.4% |
| 2026年7月 | 23078 | 19.3% | 170365 | 14.0% | 12486 | 5.3% | 97213 | 13.1% |
数据来源：Wind、开源证券研究所
表2：上海楼市“沪八条”政策变化及细则
| 政策分类 | 政策要点 | 2026/8/21之前 | 2026/8/21起 |
| 公积金提取 | 首付提取范围 | 新建预售商品住房 | 扩大至新建现房商品住房,既提又贷不影响公积金额度 |
| 购房提取频次 | 不动产权证后5年内提取一次 | 调整为每个自然年提取一次 | |
| 购房支出提取场景 | 仅限购房款本身 | 新增购房契税、配套车位(库)、储藏室 | |
| 信贷政策 | 二套首付比例(外环外) | 不低于20% | 不低于15% |
| 二套首付比例(外环内) | 不低于25% | 不变 | |
| 首套首付比例 | 不低于15% | 不变 | |
| 以旧换新补贴 | 购买外环外新房+出售二手房 | 按新房贷款总额1%补贴,单套上限5万元(总额2亿,用完即止) | |
| 购买外环外新房+出售外环内二手房 | 出售外环内2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的唯一住房,最高补贴3万元 | 定额补贴3万元,可与贷款补贴叠加 | |
| 房票安置 | 安置方式 | 以货币补偿/实物安置为主,房票为试点 | 正式纳入征收拆迁补偿安置体系,聚焦城中村改造+旧改 |
| 收购二手房 | 政府收储 | 有试点但节奏较慢 | 加速推进,各中心城区(含浦东外环内)收购房→保租房 |
资料来源：上海市房管局、财联社、开源证券研究所
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股票投资评级说明
| 评级 | 说明 | |
| 证券评级 | 买入(Buy) | 预计相对强于市场表现20%以上; |
| 增持(outperform) | 预计相对强于市场表现5%~20%; | |
| 中性(Neutral) | 预计相对市场表现在-5%~+5%之间波动; | |
| 减持(underperform) | 预计相对弱于市场表现5%以下。 | |
| 行业评级 | 看好(overweight) | 预计行业超越整体市场表现; |
| 中性(Neutral) | 预计行业与整体市场表现基本持平; | |
| 看淡(underperform) | 预计行业弱于整体市场表现。 | |
| 备注:评级标准为以报告日后的6~12个月内,证券相对于市场基准指数的涨跌幅表现,其中A股基准指数为沪深300指数(北交所基准指数为北证50指数)、港股基准指数为恒生指数、新三板基准指数为三板成指(针对协议转让标的)或三板做市指数(针对做市转让标的)、美股基准指数为标普500或纳斯达克综合指数。我们在此提醒您,不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系,表示投资的相对比重建议;投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况,比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素。投资者应阅读整篇报告,以获取比较完整的观点与信息,不应仅仅依靠投资评级来推断结论。 | ||
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