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资讯 投资收益驱动利润高增，现金流同比大幅改善
上海临港（600848.SH）
2026 年 08 月 28 日
——公司信息更新报告
投资评级：买入（维持）
2026/8/27
| 当前股价(元) | 8.69 |
| 一年最高最低(元) | 14.19/7.30 |
| 总市值(亿元) | 219.20 |
| 流通市值(亿元) | 208.03 |
| 总股本(亿股) | 25.22 |
| 流通股本(亿股) | 23.94 |
| 近3个月换手率(%) | 30.43 |
股价走势图
相关研究报告
《结转下滑拖累短期业绩，产业投资进入收获期—公司信息更新报告》-2026.4.17
《营收下降利润增长，园区企业营收规模保持增长—公司信息更新报告》-2025.9.1
齐东（分析师）
qidong@kysec.cn
胡耀文（分析师）
证书编号：S0790522010002
huyaowen@kysec.cn
证书编号：S0790524070001
⚫ 营收下降利润高增，园区运营服务表现稳健，维持“买入”评级
上海临港发布 2026 年中期报告，公司上半年利润高增主要靠投资端拉动，园区租赁基本盘稳健，销售端仍在底部，主动收缩开发节奏、转向运营+投资的战略意图明确。我们维持盈利预测，预计公司 2026-2028 年归母净利润为 10.4、12.0和 13.3 亿元，对应 EPS 为 0.41、0.48、0.53 元，当前股价对应PE 为 21.1、18.3、
16.4倍，公司作为临港新片区开发建设主力军，园区业务稳中有进，产投联动高效运行，维持“买入”评级。
⚫ 结转毛利率回落，投资收益驱动利润高增
公司 2026H1实现营业总收入 26.0亿元，同比-5.1%；归母净利润 5.60亿元，同比+130.8%；扣非归母净利润3.31 亿元，同比+54.7%；实现经营性净现金流-7.41亿元（2025H1为-23.57亿元）。公司收入下降主要由于房产销售结转收入同比小幅回落，利润增长主要由于投资收益 4.53 亿元（2025H1 为-0.25亿元）；公允价值变动收益 2.63 亿元（2025H1 为 0.07 亿元）。公司上半年毛利率 51.4%（同比-4.6pct），其中房产销售毛利率 41.2%（同比-4.1pct），房产租赁毛利率 67.7%（同比-5.8pct）；净利率 25.60%，同比+13.0pct。截至上半年末，公司资产负债率66.48%，较年初-0.48pct；报表货币资金 51.92 亿元，有息负债约 333.6 亿元，债务结构持续优化。
⚫ 园区租赁业务保持稳健，产业投资项目集中上市
公司 2026H1共计实现销售金额 6.9亿元，同比-68%；上半年无开竣工面积及新增拿地面积，公司主动收缩开发节奏、转向运营+投资的战略意图明确。截至上半年末，公司产业园区在租总面积约279.94万平方米，较年初+1.2%，在租规模稳步提升。产业投资方面，公司深化“基金+直投”模式，报告期内通过产业投资基金投资的壁仞科技、盛合晶微、长鑫科技陆续实现境内外上市，并助力稀宇科技、龙旗科技登陆港交所。
⚫ 风险提示：地产销售下行风险、政策调整导致经营风险、企业运营不及预期。
财务摘要和估值指标
| 指标 | 2024A | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E |
| 营业收入(百万元) | 11,285 | 7,937 | 8,403 | 8,797 | 9,178 |
| YOY(%) | 59.7 | -29.7 | 5.9 | 4.7 | 4.3 |
| 归母净利润(百万元) | 1,109 | 969 | 1,038 | 1,199 | 1,334 |
| YOY(%) | 4.3 | -12.6 | 7.1 | 15.5 | 11.2 |
| 毛利率(%) | 45.0 | 35.6 | 40.1 | 42.4 | 43.6 |
| 净利率(%) | 15.9 | 13.6 | 13.7 | 15.1 | 16.1 |
| ROE(%) | 6.2 | 3.7 | 3.8 | 4.3 | 4.6 |
| EPS(摊薄/元) | 0.44 | 0.38 | 0.41 | 0.48 | 0.53 |
| P/E(倍) | 19.8 | 22.6 | 21.1 | 18.3 | 16.4 |
| P/B(倍) | 1.3 | 1.3 | 1.2 | 1.2 | 1.1 |
数据来源：聚源、开源证券研究所
附：财务预测摘要
| 资产负债表(百万元) | 2024A | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E |
| 流动资产 | 52599 | 52806 | 53747 | 59576 | 54563 |
| 现金 | 6637 | 7748 | 10321 | 11728 | 9283 |
| 应收票据及应收账款 | 813 | 584 | 817 | 536 | 775 |
| 其他应收款 | 893 | 87 | 950 | 135 | 997 |
| 预付账款 | 9 | 7 | 10 | 8 | 11 |
| 存货 | 42773 | 41949 | 39169 | 44638 | 40916 |
| 其他流动资产 | 1475 | 2432 | 2480 | 2530 | 2580 |
| 非流动资产 | 33254 | 34822 | 35696 | 36554 | 37638 |
| 长期投资 | 2840 | 2885 | 3141 | 3365 | 3499 |
| 固定资产 | 579 | 805 | 788 | 823 | 873 |
| 无形资产 | 5 | 77 | 85 | 95 | 107 |
| 其他非流动资产 | 29830 | 31055 | 31682 | 32271 | 33158 |
| 资产总计 | 85853 | 87628 | 89444 | 96130 | 92200 |
| 流动负债 | 25192 | 26254 | 24845 | 30572 | 28600 |
| 短期借款 | 179 | 630 | 508 | 494 | 522 |
| 应付票据及应付账款 | 11476 | 11746 | 8770 | 12646 | 8962 |
| 其他流动负债 | 13537 | 13878 | 15566 | 17432 | 19117 |
| 非流动负债 | 31429 | 32420 | 34490 | 34621 | 31686 |
| 长期借款 | 25170 | 26310 | 28380 | 28511 | 25576 |
| 其他非流动负债 | 6259 | 6110 | 6110 | 6110 | 6110 |
| 负债合计 | 56621 | 58674 | 59335 | 65194 | 60286 |
| 少数股东权益 | 12374 | 12262 | 12377 | 12510 | 12659 |
| 股本 | 2522 | 2522 | 2522 | 2522 | 2522 |
| 资本公积 | 7338 | 6708 | 6708 | 6708 | 6708 |
| 留存收益 | 6998 | 7462 | 8053 | 8740 | 9500 |
| 归属母公司股东权益 | 16859 | 16693 | 17731 | 18426 | 19255 |
| 负债和股东权益 | 85853 | 87628 | 89444 | 96130 | 92200 |
| 现金流量表(百万元) | 2024A | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E |
| 经营活动现金流 | -4901 | -950 | 548 | 1548 | 1247 |
| 净利润 | 1799 | 1076 | 1154 | 1333 | 1482 |
| 折旧摊销 | 901 | 966 | 221 | 264 | 324 |
| 财务费用 | 927 | 903 | 875 | 869 | 877 |
| 投资损失 | -102 | -830 | -330 | -297 | -354 |
| 营运资金变动 | -8335 | -3454 | -1271 | -500 | -939 |
| 其他经营现金流 | -90 | 390 | -101 | -121 | -143 |
| 投资活动现金流 | 307 | 479 | -654 | -691 | -894 |
| 资本支出 | 216 | 76 | 621 | 651 | 638 |
| 长期投资 | -183 | -1164 | -255 | -224 | -134 |
| 其他投资现金流 | 706 | 1719 | 222 | 185 | -122 |
| 筹资活动现金流 | 3931 | 1584 | 2679 | 550 | -2798 |
| 短期借款 | -621 | 451 | -122 | -14 | 27 |
| 长期借款 | 5375 | 1140 | 2071 | 131 | -2935 |
| 普通股增加 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 资本公积增加 | 335 | -631 | 0 | 0 | 0 |
| 其他筹资现金流 | -1158 | 624 | 731 | 433 | 110 |
| 现金净增加额 | -662 | 1113 | 2573 | 1407 | -2445 |
数据来源：聚源、开源证券研究所
| 利润表(百万元) | 2024A | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E |
| 营业收入 | 11285 | 7937 | 8403 | 8797 | 9178 |
| 营业成本 | 6209 | 5108 | 5029 | 5070 | 5176 |
| 营业税金及附加 | 1015 | 551 | 732 | 735 | 757 |
| 营业费用 | 156 | 152 | 160 | 176 | 193 |
| 管理费用 | 545 | 439 | 471 | 493 | 514 |
| 研发费用 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 财务费用 | 927 | 903 | 875 | 869 | 877 |
| 资产减值损失 | 0 | -155 | -84 | -70 | -55 |
| 其他收益 | 135 | 183 | 219 | 195 | 183 |
| 公允价值变动收益 | -58 | 83 | 100 | 120 | 144 |
| 投资净收益 | 102 | 830 | 330 | 297 | 354 |
| 资产处置收益 | 2 | -0 | -2 | 2 | 2 |
| 营业利润 | 2597 | 1690 | 1690 | 1983 | 2273 |
| 营业外收入 | 66 | 20 | 53 | 47 | 47 |
| 营业外支出 | 50 | 21 | 47 | 41 | 40 |
| 利润总额 | 2613 | 1689 | 1697 | 1989 | 2280 |
| 所得税 | 814 | 613 | 543 | 656 | 798 |
| 净利润 | 1799 | 1076 | 1154 | 1333 | 1482 |
| 少数股东损益 | 689 | 107 | 115 | 133 | 148 |
| 归属母公司净利润 | 1109 | 969 | 1038 | 1199 | 1334 |
| EBITDA | 4361 | 3535 | 2331 | 2638 | 2977 |
| EPS(元) | 0.44 | 0.38 | 0.41 | 0.48 | 0.53 |
| 主要财务比率 | 2024A | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E |
| 成长能力 | |||||
| 营业收入(%) | 59.7 | -29.7 | 5.9 | 4.7 | 4.3 |
| 营业利润(%) | 24.6 | -35.0 | 0.0 | 17.3 | 14.6 |
| 归属于母公司净利润(%) | 4.3 | -12.6 | 7.1 | 15.5 | 11.2 |
| 获利能力 | |||||
| 毛利率(%) | 45.0 | 35.6 | 40.1 | 42.4 | 43.6 |
| 净利率(%) | 15.9 | 13.6 | 13.7 | 15.1 | 16.1 |
| ROE(%) | 6.2 | 3.7 | 3.8 | 4.3 | 4.6 |
| ROIC(%) | 4.7 | 3.0 | 2.4 | 2.6 | 2.8 |
| 偿债能力 | |||||
| 资产负债率(%) | 66.0 | 67.0 | 66.3 | 67.8 | 65.4 |
| 净负债比率(%) | 92.2 | 104.2 | 103.4 | 102.3 | 102.4 |
| 流动比率 | 2.1 | 2.0 | 2.2 | 1.9 | 1.9 |
| 速动比率 | 0.3 | 0.3 | 0.5 | 0.4 | 0.4 |
| 营运能力 | |||||
| 总资产周转率 | 0.1 | 0.1 | 0.1 | 0.1 | 0.1 |
| 应收账款周转率 | 21.2 | 11.4 | 12.0 | 13.0 | 14.0 |
| 应付账款周转率 | 0.6 | 0.4 | 0.5 | 0.5 | 0.5 |
| 每股指标(元) | |||||
| 每股收益(最新摊薄) | 0.44 | 0.38 | 0.41 | 0.48 | 0.53 |
| 每股经营现金流(最新摊薄) | -1.94 | -0.38 | 0.22 | 0.61 | 0.49 |
| 每股净资产(最新摊薄) | 6.68 | 6.62 | 7.03 | 7.30 | 7.63 |
| 估值比率 | |||||
| P/E | 19.8 | 22.6 | 21.1 | 18.3 | 16.4 |
| P/B | 1.3 | 1.3 | 1.2 | 1.2 | 1.1 |
| EV/EBITDA | 14.0 | 18.2 | 28.1 | 25.1 | 22.6 |
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股票投资评级说明
| 评级 | 说明 | |
| 证券评级 | 买入(Buy) | 预计相对强于市场表现20%以上; |
| 增持(outperform) | 预计相对强于市场表现5%~20%; | |
| 中性(Neutral) | 预计相对市场表现在-5%~+5%之间波动; | |
| 减持(underperform) | 预计相对弱于市场表现5%以下。 | |
| 行业评级 | 看好(overweight) | 预计行业超越整体市场表现; |
| 中性(Neutral) | 预计行业与整体市场表现基本持平; | |
| 看淡(underperform) | 预计行业弱于整体市场表现。 | |
| 备注:评级标准为以报告日后的6~12个月内,证券相对于市场基准指数的涨跌幅表现,其中A股基准指数为沪深300指数、港股基准指数为恒生指数、新三板基准指数为三板成指(针对协议转让标的)或三板做市指数(针对做市转让标的)、美股基准指数为标普500或纳斯达克综合指数。我们在此提醒您,不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系,表示投资的相对比重建议;投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况,比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素。投资者应阅读整篇报告,以获取比较完整的观点与信息,不应仅仅依靠投资评级来推断结论。 | ||
分析、估值方法的局限性说明
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