业绩降幅小于营收，净利率改善；销售排名再度提升，有望顺利完成全年目标

房地产 | 证券研究报告 — 业绩评论

2026 年 8 月 30 日

002244.SZ

买入

原评级：买入

市场价格:人民币 9.01

板块评级:强于大市

股价表现

资料来源：公司公告，Wind，中银证券

2026 年8 月28 日收市价为标准

相关研究报告

《滨江集团：营收同比正增长，业绩下滑；销售排名稳居前十，拿地强度提升》

《滨江集团：业绩同比正增长，兑现行业领头羊地位；拿地强度提升，布局稳扎稳打， 年销售千亿目标》20250428

《滨江集团：上半年营收业绩同比下滑；拿地强度仍然较高》20240902

《滨江集团：在手现金大幅增长，24年销售目标千亿以上》20240430

《滨江集团：营收业绩大幅增长，销售跻身行业TOP10》20230831

《滨江集团：三十年深耕，销售逆势突破；融资通畅资金充裕优势凸显》20220629

中银国际证券股份有限公司

具备证券投资咨询业务资格

房地产：房地产开发

证券分析师：夏亦丰

yifeng.xia@bocichina.com

证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005

证券分析师：许佳璐

jialu.xu@bocichina.com

证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002

^002244.SZ滨江集团

业绩降幅小于营收，净利率改善；销售排名再度场价格 人民币

块评级:强于大市摘要：滨江集团公布 2026 年中报。公司 2026年上半年实现营业收入 321.1 亿元，同比下降29.3%；归母净利润 15.5 亿元，同比下降 。

◼ 营收同比下滑，业绩也同比下滑但降幅小于营收，公司上半年未计提资产减值损失。 年上半年公司营收 亿元，同比下降 29.3%，主要因为交付结转规模下降，其中房地产开发业务营收 315.2 亿元，同比减少 29.9%，占营业收入的 98.2%。上半年公司归母净利润为 15.5 亿元，同比下降 16.3%。业绩降幅小于营收的原因有：1）上半年公司未对资产进行减值损失计提，去年同期计提资产减值损失 6.1 亿元。2）投资收益 7.6 亿元，同比增长 30.3%。截至2026 年 6 月末，公司预收账款为 737 亿元，预收账款/上年营业收入达 0.89X，同比下降 0.58X。

◼ 毛利率微幅下降，净利率与归母净利润率因未计提资产减值损失、投资收益增加而有所改善。2026 年上半年公司毛利率为 12.0%，同比下降 0.3 个百分点。公司销售费用与管理费用分别为 5.0、2.2 亿元，同比分别增长 6.1%、2.7%，使得公司上半年三费率同比提升 个百分点至 。不过由于未计提资产减值损失、投资收益增加，上半年公司净利率、归母净利润率分别为 7.5%、4.8%，同比分别提升 1.6、0.8 个百分点。主要受权益乘数下滑的影响，2026 年上半年年化后的 同比下降 个百分点至 。

◼ 公司融资渠道畅通，将有息负债保持在合理水平，融资成本持续下降。 ）截至 年 月末，公司权益有息负债亿元，较年初下降 亿元，权益有息负债规模近年来持续下降，按照公司 年的计划，年末权益有息负债规模将从年初的 亿元降至 亿元左右，目前已经基本降至接近公司目标范围；公司并表有息负债 亿元，同比下降 9.9%，其中银行贷款占比 83%，直接融资占比 17%，债务结构合理，且在公司 2026 年的目标范围内（直接融资规模比例控制在 以内）。 ）债务期限构成上，公司短期债务为 亿元，占比仅为 ，同比下降 个百分点。3）2026 年 6 月末公司剔除预收款后的资产负债率为 52.7%，同比下降 5.2 个百分点；净负债率为-0.8%，同比下降 7.8个百分点；现金短债比 4.2X，同比提升 1.1X，“三道红线”持续保持“绿档”。4）公司近年来融资成本不断下降，202年 月末公司平均融资成本为 ，较 年末下降 个百分点，已经降至公司目标以下（公司计划 年继续降低融资成本，争取降至 2.9%以内）。5）公司授信储备充裕，截至 2026 年6 月末，公司共获银行授信总额度 132亿元 授信额度已使用 亿元，剩余可用 亿元，占总额度的 。直接融资可用额度上，截至 月末，已注册完成尚未发行的短期融资券额度 亿元、中票额度 亿元，可根据资金需求和市场情况择机发行。 ）截至 年8 月 27 日，公司 2026 年以来已经发行了 2 笔一般短期融资券、1 笔一般中期票据，合计发行规模 18 亿元。

◼ 在手现金同比增长，经营性现金流明显改善。截至 2026 年6 月末，公司货币资金 305 亿元，同比增长 3.3%。2026 年上半年经营性活动现金流净流入 55 亿元（2025 年同期净流出 90 亿元），经营性现金流明显改善，主要是因为土地与施工建安投资支出大幅减少。其中，销售商品、提供劳务收到的现金（以销售回款为主）221 亿元，同比下降 7.6%，11.44 3,111.44而公司投资支出出现了更大幅度的减少，购买商品、接受劳务支付的现金（以土地与施工建安投资为主）₁₃₉ 亿元，同比减少 53.2% 不过 电于借款的减少上半年公司筹资性现金流净流出 22亿元(2025年同期净流入52亿元)

◼ 销售排名再度提升，销售目标完成率超过时间进度，销售均价大幅提升。2026 年上半年公司实现销售金额 432 亿元，同比减少 18.2%， 销集排名第9名 和2025年相比排名提升 1位 也是 TQP10 房企中唯一的民企 市占率（公司售金额 全国商品房销售金额）为 。公司 年的销售目标任务为 销售额 亿元，行业排名前 名以内，94.21 321.01_{全国份额 1%左右”，从销售额来看，半年完成了进度的 54%，行业排名和市占率目标达成。根据普睿数智，2026 年}上半年公司销售面积 万平，同比下降 ，销售均价 万元 平，同比大幅提升 。

◼ 公司拿地权益比例提升，持续深耕杭州地区。2026 年上半年公司新增土地储备 12 宗，其中湖州 1 宗，杭州 11 宗，45.41 45.41_{继续巩固杭州市场地位；新增土储建面 万平，同比下降 ，拿地金额 亿元，同比下降 ；权益拿地金}额 亿元，拿地权益比例为 ，同比提升 个百分点，拿地强度（拿地金额 销售金额）为 ，同比下降 个百分点：楼面均价2.12.万元/平，同比下降35.9%，截至2026年6月末，公司土地储备(在建+拟建)644万平，同比下降 。公司土地储备中杭州占比 ，浙江省内非杭州的城市占比 ，浙江省外占比 ，继续保持区域聚焦。 年全年公司计划投资为：投资金额控制在权益销售回款 左右。 投资区域布局目标上，杭州占比 ，省内占比 ，省外占比 ，省外的重点是上海。

◼ 公司有序推进其他业务。 ）代建业务：公司通过对外输出品牌，拓展代建业务，对开发业务起补充作用。 年上半年公司在金华新增代建项目1个总建筑面和约8.6万平 2)酒店业备：公司旗下千鸟湖滨江云顶桃源度假酒店杭州友好饭店、千岛湖滨江希尔顿度假酒店、杭州天目山英迪格酒店等酒店经营有序推进。 ）租赁业务：截至年6月末公司持有可用于出租的写字楼，商业裙房，社区底商及公寓面积约 59.1万平，2026年上半年实现租金收入 亿元，同比增长约 。 ）养老业务：公司旗下首个康养项目，滨江和家御虹府长者之家有序运营中，截至年 月末，入住率稳定在 的水平。

◼ 公司坚持区域深耕，充分享受杭州市场红利，销售排名稳居行业前十、民企第一。在当前市场环境下，由于公司基本面稳定，在核心城市（尤其是杭州）的销售和土储占比以及在当地市场的市占率较高，产品力突出，更具 α属性。同时 公司财条稳信 保持“绿档”优势，融资渠道通畅，在行业流动性紧缩 民企信用风险频发的背量下 公司财备安全、融资成本较低，在行业清整中保持较强优势。

投资建议与盈利预测：

◼ 我们预计公司 年营业收入分别为 亿元，同比增速分别为 ；归母净利润分别为26/30/32 亿元 同比增速分别为 25%/12%/8%：对应 EPS 分别为 0.85/0.95/1.02元。当前股价对应的 PE分别为，对应的 分别为 。考虑到公司销售投资具备一定韧性，已售未结算资源丰富，核心城市优势显著，维持 买入 评级。

评级面临的主要风险：杭州市场销售回暖不及预期；开竣工、结算不及预期；房地产调控政策收紧；融资收紧；多元业务发展不及预期。

[Table\_Fi_投资摘要

资料来源：公司公告，中银证券预测

附录：

数据说明：1）根据公司披露的计算方法计算剔除预收账款后的资产负债率与其他部分公司略有不同，剔除预收账款后的资产负债率-（总负债-预收账款-合同负债-其他流动负债：待转销项税）/（总资产-预收账款-合同负债-其他流动负债：待转销项税）。2）净负债率=（有息负债-货币资金）/所有者权益。3）现金短债比-货币资金/短期有息负债。

^{[Table\_FinchinaDetail]} 损益表(人民币 百万)

现金流量表(人民币 百万)

资料来源 公司公告 中银证券预测 资料来源：公司公告、中银证券预测

资产负债表(人民币 百万)

资料来源：公司公告，中银证券预测

财务指标

资料来源：公司公告、中银证券预测

披露声明

本报告准确表述了证券分析师的个人观点。该证券分析师声明，本人未在公司内、外部机构兼任有损本人独立性与客观性的其他职务，没有担任本报告评论的上市公司的董事、监事或高级管理人员；也不拥有与该上市公司有关的任何财务权益；本报告评论的上市公司或其它第三方都没有或没有承诺向本人提供与本报告有关的任何补偿或其它利益。

中银国际证券股份有限公司同时声明，将通过公司网站披露本公司授权公众媒体及其他机构刊载或者转发证券研究报告有关情况。如有投资者于未经授权的公众媒体看到或从其他机构获得本研究报告的，请慎重使用所获得的研究报告，以防止被误导，中银国际证券股份有限公司不对其报告理解和使用承担任何责任。

评级体系说明

以报告发布日后公司股价/行业指数涨跌幅相对同期相关市场指数的涨跌幅的表现为基准：

公司投资评级：

买 入：预计该公司股价在未来 6-12 个月内超越基准指数 20%以上；

增 持：预计该公司股价在未来 6-12 个月内超越基准指数 10%-20%；

中 性：预计该公司股价在未来 6-12 个月内相对基准指数变动幅度在-10%-10%之间；

减 持：预计该公司股价在未来 6-12 个月内相对基准指数跌幅在 10%以上；

未有评级：因无法获取必要的资料或者其他原因，未能给出明确的投资评级。

行业投资评级：

强于大市：预计该行业指数在未来 6-12 个月内表现强于基准指数；

中 性：预计该行业指数在未来 6-12 个月内表现基本与基准指数持平；

弱于大市：预计该行业指数在未来 6-12 个月内表现弱于基准指数；

未有评级：因无法获取必要的资料或者其他原因，未能给出明确的投资评级。

沪深市场基准指数为沪深 300 指数；新三板市场基准指数为三板成指或三板做市指数；香港市场基准指数为恒生指数或恒生中国企业指数；美股市场基准指数为纳斯达克综合指数或标普 500 指数。

风险提示及免责声明

本报告由中银国际证券股份有限公司证券分析师撰写并向特定客户发布。

本报告发布的特定客户包括：1) 基金、保险、QFII、QDII 等能够充分理解证券研究报告，具备专业信息处理能力的中银国际证券股份有限公司的机构客户；2) 中银国际证券股份有限公司的证券投资顾问服务团队，其可参考使用本报告。中银国际证券股份有限公司的证券投资顾问服务团队可能以本报告为基础，整合形成证券投资顾问服务建议或产品，提供给接受其证券投资顾问服务的客户。

中银国际证券股份有限公司不以任何方式或渠道向除上述特定客户外的公司个人客户提供本报告。中银国际证券股份有限公司的个人客户从任何外部渠道获得本报告的，亦不应直接依据所获得的研究报告作出投资决策；需充分咨询证券投资顾问意见，独立作出投资决策。中银国际证券股份有限公司不承担由此产生的任何责任及损失等。

本报告内含保密信息，仅供收件人使用。阁下作为收件人，不得出于任何目的直接或间接复制、派发或转发此报告全部或部分内容予任何其他人，或将此报告全部或部分内容发表。如发现本研究报告被私自刊载或转发的，中银国际证券股份有限公司将及时采取维权措施，追究有关媒体或者机构的责任。所有本报告内使用的商标、服务标记及标记均为中银国际证券股份有限公司或其附属及关联公司（统称“中银国际集团”）的商标、服务标记、注册商标或注册服务标记。

本报告及其所载的任何信息、材料或内容只提供给阁下作参考之用，并未考虑到任何特别的投资目的、财务状况或特殊需要，不能成为或被视为出售或购买或认购证券或其它金融票据的要约或邀请，亦不构成任何合约或承诺的基础。中银国际证券股份有限公司不能确保本报告中提及的投资产品适合任何特定投资者。本报告的内容不构成对任何人的投资建议，阁下不会因为收到本报告而成为中银国际集团的客户。阁下收到或阅读本报告须在承诺购买任何报告中所指之投资产品之前，就该投资产品的适合性，包括阁下的特殊投资目的、财务状况及其特别需要寻求阁下相关投资顾问的意见。

尽管本报告所载资料的来源及观点都是中银国际证券股份有限公司及其证券分析师从相信可靠的来源取得或达到，但撰写本报告的证券分析师或中银国际集团的任何成员及其董事、高管、员工或其他任何个人（包括其关联方）都不能保证它们的准确性或完整性。除非法律或规则规定必须承担的责任外，中银国际集团任何成员不对使用本报告的材料而引致的损失负任何责任。本报告对其中所包含的或讨论的信息或意见的准确性、完整性或公平性不作任何明示或暗示的声明或保证。阁下不应单纯依靠本报告而取代个人的独立判断。本报告仅反映证券分析师在撰写本报告时的设想、见解及分析方法。中银国际集团成员可发布其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告，亦有可能采取与本报告观点不同的投资策略。为免生疑问，本报告所载的观点并不代表中银国际集团成员的立场。

本报告可能附载其它网站的地址或超级链接。对于本报告可能涉及到中银国际集团本身网站以外的资料，中银国际集团未有参阅有关网站，也不对它们的内容负责。提供这些地址或超级链接（包括连接到中银国际集团网站的地址及超级链接）的目的，纯粹为了阁下的方便及参考，连结网站的内容不构成本报告的任何部份。阁下须承担浏览这些网站的风险。

本报告所载的资料、意见及推测仅基于现状，不构成任何保证，可随时更改，毋须提前通知。本报告不构成投资、法律、会计或税务建议或保证任何投资或策略适用于阁下个别情况。本报告不能作为阁下私人投资的建议。

过往的表现不能被视作将来表现的指示或保证，也不能代表或对将来表现做出任何明示或暗示的保障本报告所载的资料意见及预测只是反映证券分析师在本报告所载日期的判断可随时更改。本报告中涉及证券或金融工具的价格、价值及收入可能出现上升或下跌。

部分投资可能不会轻易变现，可能在出售或变现投资时存在难度。同样，阁下获得有关投资的价值或风险的可靠信息也存在困难。本报告中包含或涉及的投资及服务可能未必适合阁下。如上所述，阁下须在做出任何投资决策之前，包括买卖本报告涉及的任何证券，寻求阁下相关投资顾问的意见。

中银国际证券股份有限公司及其附属及关联公司版权所有。保留一切权利。

中银国际证券股份有限公司

中国上海浦东

银城中路 200 号

中银大厦 39 楼

邮编 200121

电话: (8621) 6860 4866

传真: (8621) 5888 3554

相关关联机构：

中银国际研究有限公司

香港花园道一号

中银大厦二十楼

电话:(852) 3988 6333

致电香港免费电话:

中国网通 10 省市客户请拨打：10800 8521065

中国电信 21 省市客户请拨打：10800 1521065

新加坡客户请拨打：800 852 3392

传真:(852) 2147 9513

中银国际证券有限公司

香港花园道一号

中银大厦二十楼

电话:(852) 3988 6333

传真:(852) 2147 9513

中银国际控股有限公司北京代表处

中国北京市西城区

西单北大街 110 号8 层

邮编:100032

电话: (8610) 8326 2000

传真: (8610) 8326 2291

中银国际(英国)有限公司

2/F, 1 Lothbury

London EC2R 7DB

United Kingdom

电话: (4420) 3651 8888

传真: (4420) 3651 8877

中银国际(美国)有限公司

美国纽约市美国大道 1045 号

7 Bryant Park 15 楼

NY 10018

电话: (1) 212 259 0888

传真: (1) 212 259 0889

中银国际(新加坡)有限公司

注册编号 199303046Z

新加坡百得利路四号

中国银行大厦四楼(049908)

电话: (65) 6692 6829 / 6534 5587

传真: (65) 6534 3996 / 6532 3371