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资讯 Q3 单季压力集中释放，拿地聚焦一线城市
招商蛇口（001979.SZ）
2026 年 10 月 30 日
——公司信息更新报告
投资评级：买入（维持）
2026/10/29
| 当前股价(元) | 8.04 |
| 一年最高最低(元) | 11.10/6.22 |
| 总市值(亿元) | 724.89 |
| 流通市值(亿元) | 713.12 |
| 总股本(亿股) | 90.16 |
| 流通股本(亿股) | 88.70 |
| 近3个月换手率(%) | 68.67 |
股价走势图
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齐东（分析师）
qidong@kysec.cn
胡耀文（分析师）
证书编号：S0790522010002
huyaowen@kysec.cn
证书编号：S0790524070001
⚫ 收入下滑利润承压，投资聚焦核心城市，维持“买入”评级
口发布 2026 年三季报，公司收入利润承压，但销售金额基本稳定，投资聚焦核心城市，资产负债表和现金流均显著改善。我们维持盈利预测，预计公司2026-2028 年归母净利润为 12.7、22.1、32.3 亿元，EPS 为 0.14、0.24、0.36 元，当前股价对应 PE 为 57.0、32.8、22.5 倍。公司投资聚焦京沪深三城，可售货源较充足，维持“买入”评级。
⚫ 营收利润双降、扣非首次转负
2026年前三季度，公司实现营业收入 834.47亿元，同比-7.04%；归母净利润6.04亿元，同比-75.82%；扣非归母净利润-5.27亿元、同比-126.80%，为公司近年首次转负。Q3 单季压力集中释放，营收 286.63 亿元、同比-25.13%，归母 0.76 亿元、同比-92.78%，扣非-5.90 亿元、同比-158.69%。毛利率 12.48%，同比-2.50pct，主要系结转毛利率同比下降。公司利润承压主要系：（1）税金及附加 38.61亿元、同比+47.30%，土地增值税清算集中；（2）期间费用率6.85%、同比+1.16pct；（3）投资净收益 0.93 亿元、同比-83.8%，其中联合营企业投资收益-5.23 亿元（2025年同期为+0.58 亿元），合作项目由盈转亏。
⚫ Q3 单季销售金额降幅扩大，拿地聚焦一线城市
2026年1-9月，公司实现签约销售面积432.2万方，同比-15.0%；实现签约销售金额 1400.9亿元，同比-0.4%（其中Q3单季销售金额同比-15.4%）；签约销售均价 32414 元/平，同比+17.2%。公司 1-9 月拿地 25 宗，规划建面 209.8 万方，土地总价 507.3 亿元，同比-33.5%；拿地金额权益比 79.5%，拿地强度 36.2%，均位于一二线城市，其中北上深与中国香港拿地金额占比 60%。
⚫ REITs闭环加速，合同负债增厚
公司上半年博时蛇口产园 REIT 第二次扩募，商业不动产 REIT 筹备申报，租赁住房REIT 首次扩募启动。截至三季度末，公司资产负债率 67.96%，较年初上升0.45pct；货币资金 972.97 亿元，较年初+12.97%；合同负债 1532.78 亿元，较年初+21.82%，预收蓄水池增厚，为后续结算提供缓冲。
⚫ 风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。
财务摘要和估值指标
| 指标 | 2024A | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E |
| 营业收入(百万元) | 178,948 | 154,728 | 152,285 | 149,527 | 145,701 |
| YOY(%) | 2.3 | -13.5 | -1.6 | -1.8 | -2.6 |
| 归母净利润(百万元) | 4,039 | 1,024 | 1,271 | 2,208 | 3,228 |
| YOY(%) | -36.1 | -74.6 | 24.2 | 73.7 | 46.2 |
| 毛利率(%) | 14.6 | 13.8 | 14.0 | 14.4 | 15.0 |
| 净利率(%) | 2.3 | 0.5 | 1.0 | 1.8 | 2.8 |
| ROE(%) | 1.5 | 0.3 | 0.6 | 1.0 | 1.5 |
| EPS(摊薄/元) | 0.45 | 0.11 | 0.14 | 0.24 | 0.36 |
| P/E(倍) | 17.9 | 70.8 | 57.0 | 32.8 | 22.5 |
| P/B(倍) | 0.7 | 0.7 | 0.7 | 0.7 | 0.7 |
数据来源：聚源、开源证券研究所
附：财务预测摘要
| 资产负债表(百万元) | 2024A | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E |
| 流动资产 | 614166 | 586531 | 572098 | 552483 | 546678 |
| 现金 | 100351 | 86127 | 77665 | 77754 | 75764 |
| 应收票据及应收账款 | 3573 | 3495 | 2834 | 3468 | 2666 |
| 其他应收款 | 107874 | 98943 | 104411 | 94862 | 96969 |
| 预付账款 | 4567 | 8285 | 3802 | 7828 | 3661 |
| 存货 | 369183 | 362324 | 355604 | 340120 | 338722 |
| 其他流动资产 | 28617 | 27358 | 27782 | 28451 | 28896 |
| 非流动资产 | 246143 | 248881 | 250731 | 251084 | 250031 |
| 长期投资 | 76504 | 72731 | 68124 | 63194 | 57843 |
| 固定资产 | 11444 | 10758 | 9806 | 9394 | 8987 |
| 无形资产 | 1863 | 1778 | 1919 | 1937 | 1963 |
| 其他非流动资产 | 156333 | 163613 | 170882 | 176559 | 181237 |
| 资产总计 | 860309 | 835412 | 822829 | 803567 | 796709 |
| 流动负债 | 386308 | 367875 | 360523 | 363287 | 394172 |
| 短期借款 | 2751 | 2954 | 3526 | 7392 | 31906 |
| 应付票据及应付账款 | 53115 | 50302 | 50725 | 47958 | 46856 |
| 其他流动负债 | 330442 | 314619 | 306272 | 307937 | 315410 |
| 非流动负债 | 187256 | 196157 | 189337 | 166230 | 126030 |
| 长期借款 | 172677 | 184481 | 176379 | 152503 | 112795 |
| 其他非流动负债 | 14578 | 11676 | 12958 | 13727 | 13235 |
| 负债合计 | 573564 | 564032 | 549861 | 529517 | 520201 |
| 少数股东权益 | 175738 | 173727 | 174045 | 174597 | 175404 |
| 股本 | 9061 | 9016 | 9016 | 9016 | 9016 |
| 资本公积 | 20478 | 20312 | 20312 | 20312 | 20312 |
| 留存收益 | 69035 | 68005 | 69073 | 70989 | 73946 |
| 归属母公司股东权益 | 111007 | 97652 | 98924 | 99454 | 101104 |
| 负债和股东权益 | 860309 | 835412 | 822829 | 803567 | 796709 |
| 现金流量表(百万元) | 2024A | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E |
| 经营活动现金流 | 31964 | 9693 | 18503 | 20442 | 15773 |
| 净利润 | 4189 | 704 | 1589 | 2759 | 4035 |
| 折旧摊销 | 3291 | 4009 | 2358 | 2634 | 3018 |
| 财务费用 | 1943 | 2509 | 2463 | 2442 | 2412 |
| 投资损失 | -3892 | -708 | -733 | -943 | -1111 |
| 营运资金变动 | 19682 | -991 | 11817 | 13098 | 7214 |
| 其他经营现金流 | 6752 | 4170 | 1009 | 453 | 204 |
| 投资活动现金流 | 3158 | -2287 | -3349 | -2071 | -463 |
| 资本支出 | 5703 | 3483 | 5663 | 5312 | 4397 |
| 长期投资 | -1774 | -8742 | 4607 | 4931 | 5350 |
| 其他投资现金流 | 10634 | 9937 | -2293 | -1690 | -1416 |
| 筹资活动现金流 | -23405 | -21795 | -24187 | -22148 | -41814 |
| 短期借款 | 1372 | 204 | 572 | 3866 | 24514 |
| 长期借款 | 2580 | 11803 | -8101 | -23877 | -39708 |
| 普通股增加 | 0 | -45 | 0 | 0 | 0 |
| 资本公积增加 | 30 | -166 | 0 | 0 | 0 |
| 其他筹资现金流 | -27387 | -33591 | -16657 | -2138 | -26620 |
| 现金净增加额 | 11714 | -14402 | -9034 | -3777 | -26504 |
数据来源：聚源、开源证券研究所
| 利润表(百万元) | 2024A | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E |
| 营业收入 | 178948 | 154728 | 152285 | 149527 | 145701 |
| 营业成本 | 152812 | 133441 | 131022 | 128013 | 123889 |
| 营业税金及附加 | 6930 | 4300 | 4721 | 4486 | 4371 |
| 营业费用 | 4014 | 4002 | 3807 | 3738 | 3643 |
| 管理费用 | 2103 | 2037 | 2010 | 1974 | 1923 |
| 研发费用 | 129 | 114 | 116 | 117 | 117 |
| 财务费用 | 1943 | 2509 | 2463 | 2442 | 2412 |
| 资产减值损失 | -4484 | -3517 | -3046 | -2691 | -2186 |
| 其他收益 | 128 | 71 | 191 | 149 | 135 |
| 公允价值变动收益 | -36 | 517 | 248 | 192 | 230 |
| 投资净收益 | 3892 | 708 | 733 | 943 | 1111 |
| 资产处置收益 | 34 | 49 | 22 | 26 | 33 |
| 营业利润 | 9000 | 5261 | 5229 | 6928 | 8058 |
| 营业外收入 | 247 | 207 | 327 | 265 | 261 |
| 营业外支出 | 157 | 288 | 259 | 294 | 249 |
| 利润总额 | 9090 | 5181 | 5297 | 6898 | 8070 |
| 所得税 | 4901 | 4477 | 3708 | 4139 | 4035 |
| 净利润 | 4189 | 704 | 1589 | 2759 | 4035 |
| 少数股东损益 | 150 | -320 | 318 | 552 | 807 |
| 归属母公司净利润 | 4039 | 1024 | 1271 | 2208 | 3228 |
| EBITDA | 20933 | 18961 | 13315 | 14964 | 16400 |
| EPS(元) | 0.45 | 0.11 | 0.14 | 0.24 | 0.36 |
| 主要财务比率 | 2024A | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E |
| 成长能力 | |||||
| 营业收入(%) | 2.3 | -13.5 | -1.6 | -1.8 | -2.6 |
| 营业利润(%) | -36.5 | -41.5 | -0.6 | 32.5 | 16.3 |
| 归属于母公司净利润(%) | -36.1 | -74.6 | 24.2 | 73.7 | 46.2 |
| 获利能力 | |||||
| 14.6 | 13.8 | 14.0 | 14.4 | 15.0 | |
| 净利率(%) | 2.3 | 0.5 | 1.0 | 1.8 | 2.8 |
| ROE(%) | 1.5 | 0.3 | 0.6 | 1.0 | 1.5 |
| ROIC(%) | 2.4 | 0.6 | 1.0 | 1.6 | 2.2 |
| 偿债能力 | |||||
| 资产负债率(%) | 66.7 | 67.5 | 66.8 | 65.9 | 65.3 |
| 净负债比率(%) | 46.8 | 61.6 | 56.5 | 51.0 | 46.5 |
| 流动比率 | 1.6 | 1.6 | 1.6 | 1.5 | 1.4 |
| 速动比率 | 0.5 | 0.5 | 0.5 | 0.5 | 0.4 |
| 营运能力 | |||||
| 总资产周转率 | 0.2 | 0.2 | 0.2 | 0.2 | 0.2 |
| 应收账款周转率 | 51.2 | 44.3 | 48.6 | 47.9 | 48.0 |
| 应付账款周转率 | 2.7 | 2.6 | 2.6 | 2.6 | 2.6 |
| 每股指标(元) | |||||
| 每股收益(最新摊薄) | 0.45 | 0.11 | 0.14 | 0.24 | 0.36 |
| 每股经营现金流(最新摊薄) | 3.55 | 1.08 | 2.05 | 2.27 | 1.75 |
| 每股净资产(最新摊薄) | 10.98 | 10.83 | 10.97 | 11.03 | 11.21 |
| 估值比率 | |||||
| P/E | 17.9 | 70.8 | 57.0 | 32.8 | 22.5 |
| P/B | 0.7 | 0.7 | 0.7 | 0.7 | 0.7 |
| EV/EBITDA | 18.3 | 21.8 | 30.1 | 25.9 | 23.0 |
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股票投资评级说明
| 评级 | 说明 | |
| 证券评级 | 买入(Buy) | 预计相对强于市场表现20%以上; |
| 增持(outperform) | 预计相对强于市场表现5%~20%; | |
| 中性(Neutral) | 预计相对市场表现在-5%~+5%之间波动; | |
| 减持(underperform) | 预计相对弱于市场表现5%以下。 | |
| 行业评级 | 看好(overweight) | 预计行业超越整体市场表现; |
| 中性(Neutral) | 预计行业与整体市场表现基本持平; | |
| 看淡(underperform) | 预计行业弱于整体市场表现。 | |
| 备注:评级标准为以报告日后的6~12个月内,证券相对于市场基准指数的涨跌幅表现,其中A股基准指数为沪深300指数、港股基准指数为恒生指数、新三板基准指数为三板成指(针对协议转让标的)或三板做市指数(针对做市转让标的)、美股基准指数为标普500或纳斯达克综合指数。我们在此提醒您,不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系,表示投资的相对比重建议;投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况,比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素。投资者应阅读整篇报告,以获取比较完整的观点与信息,不应仅仅依靠投资评级来推断结论。 | ||
分析、估值方法的局限性说明
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