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资讯 | 总股本/流通(亿股) | 119.7/119.7 |
| 总市值/流通(亿元) | 653.59/653.59 |
| 12个月内最高/最低价(元) | 7.32/4.51 |
保利发展2026年三季报点评：业绩短期承压，拿地规模保持稳健
走势比较
股票数据
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证券分析师：徐超
电话：18311057693
E-MAIL：xuchao@tpyzq.com
分析师登记编号：S1190521050001
证券分析师：戴梓涵
电话：18217681683
E-MAIL：daizh@tpyzq.com
分析师登记编号：S1190524110003
事件：
公司发布2026年三季报，2026年前三季度公司实现营业收入1549.56亿元，同比下降 10.80%，归母净利润 23.32 亿元，同比下降 16.03%。
要点：
受毛利率下降等因素影响，公司 2026 年前三季度营收利润同比承压
受到公司房地产项目结转规模下降影响，2026 年前三季度公司营收同比下降 10.80%，实现归母净利润 23.32 亿元，同比下降 16.03%。公司前三季度归母净利润降幅更大主要原因包括：1）市场出现波动背景下，结转毛利率下降，毛利率较去年同期下降 0.59 个百分点至 12.78%；2）2026年前三季度投资净收益为-0.02亿元，而去年同期为 0.21 亿元。
销售规模小幅下降，但仍稳居行业首位
公司销售金额稳居克而瑞排行榜首位，2026 年前三季度公司实现签约金额 1812.37 亿元，同比减少 10.16%，实现签约面积 875.53 万平方米，同比减少 13.35%，签约均价同比提升 3.68%至 2.07万元/平方米。此外，公司积极优化销售资金回笼全流程管控体系，前三季度公司实现销售回笼 1609亿元。
拿地规模保持稳健，新增项目均位于核心城市
2026年前三季度公司新增 35 个项目，均位于 38个核心城市，69%投资金额位于北上深一线城市的核心区域核心板块，总获取成本 772亿元，拓展容积率面积 334万平方米，拿地销售比 42.6%，积极为公司后续发展储备资源。截至三季度末，公司共有在建拟建项目 501个，在建面积 4377万平方米，待开发面积 4664 万平方米。
融资渠道保持畅通，资产负债率下降
公司已有融资渠道保持畅通，上半年累计完成 81 亿元公司债发行，最低利率 3 年期 1.85%，5 年期 2.20%，创公司债券融资利率新低。截至2026年 9 月末，公司货币资金余额 1189.02 亿元，同比下降 3.05%，总资产为 11533.81 亿元，较年初下降 2.99%，资产负债率为 71.68%，较年初下降 0.55 个百分点。
投资建议：
公司作为央企信用资质好，龙头地位保持稳固，拿地新增项目聚焦核心城市，土储结构持续优化，融资渠道畅通，融资成本低，未来随着行业集中度提高，公司具备竞争优势，我们预计公司 2026/2027/2028 年归母净 利 润 为 15.21/19.70/24.51 亿 元 ， 对 应 26/27/28 年 PE 分 别 为42.90X/33.12X/26.61X，持续给予“买入”评级。
风险提示：房地产行业政策风险；销售改善不及预期；土地市场竞争加剧
盈利预测和财务指标
| 2025A | 2026E | 2027E | 2028E | |
| 营业收入(百万元) | 308,144 | 273,900 | 257,550 | 245,530 |
| 营业收入增长率(%) | -1.13% | -11.11% | -5.97% | -4.67% |
| 归母净利(百万元) | 1,035 | 1,521 | 1,970 | 2,451 |
| 净利润增长率(%) | -79.31% | 46.96% | 29.53% | 24.45% |
| 摊薄每股收益(元) | 0.09 | 0.13 | 0.16 | 0.20 |
| 市盈率(PE) | 63.05 | 42.90 | 33.12 | 26.61 |
资料来源：携宁，太平洋证券，注：摊薄每股收益按最新总股本计算
资产负债表（百万）
| 万) | |||||
| 2024A | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E | |
| 货币资金 | 134,167 | 122,906 | 172,959 | 169,444 | 203,132 |
| 应收和预付款项 | 29,049 | 23,597 | 18,870 | 18,254 | 17,546 |
| 存货 | 798,559 | 668,175 | 648,453 | 631,410 | 593,304 |
| 其他流动资产 | 205,293 | 192,955 | 186,636 | 177,779 | 170,545 |
| 流动资产合计 | 1,167,068 | 1,007,633 | 1,026,918 | 996,887 | 984,527 |
| 长期股权投资 | 101,288 | 94,973 | 92,893 | 89,893 | 87,893 |
| 投资性房地产 | 35,651 | 50,954 | 53,903 | 56,473 | 58,273 |
| 固定资产 | 5,586 | 7,553 | 7,460 | 7,392 | 7,200 |
| 在建工程 | 603 | 606 | 545 | 520 | 486 |
| 无形资产开发支出 | 346 | 323 | 311 | 298 | 279 |
| 长期待摊费用 | 237 | 298 | 257 | 246 | 221 |
| 其他非流动资产 | 1,191,397 | 1,033,587 | 1,052,719 | 1,022,260 | 1,009,443 |
| 资产总计 | 1,335,108 | 1,188,292 | 1,208,088 | 1,177,082 | 1,163,796 |
| 短期借款 | 4,827 | 4,723 | 4,523 | 4,323 | 4,133 |
| 应付和预收款项 | 146,741 | 127,823 | 132,488 | 125,880 | 119,530 |
| 长期借款 | 208,132 | 207,369 | 197,369 | 188,817 | 186,817 |
| 其他负债 | 632,878 | 518,741 | 541,754 | 521,888 | 512,699 |
| 负债合计 | 992,578 | 858,657 | 876,134 | 840,908 | 823,179 |
| 股本 | 11,970 | 11,970 | 11,970 | 11,970 | 11,970 |
| 资本公积 | 17,872 | 18,061 | 18,061 | 18,061 | 18,061 |
| 留存收益 | 163,894 | 162,704 | 161,307 | 162,446 | 163,893 |
| 归母公司股东权益 | 197,596 | 191,889 | 191,383 | 192,522 | 193,969 |
| 少数股东权益 | 144,933 | 137,747 | 140,571 | 143,652 | 146,648 |
| 股东权益合计 | 342,530 | 329,636 | 331,954 | 336,174 | 340,617 |
| 负债和股东权益 | 1,335,108 | 1,188,292 | 1,208,088 | 1,177,082 | 1,163,796 |
| 现金流量表(百万) | |||||
| 2024A | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E | |
| 经营性现金流 | 6,257 | 15,189 | 65,011 | 8,430 | 39,865 |
| 投资性现金流 | -1,331 | -1,997 | -3,579 | -1,157 | -1,097 |
| 融资性现金流 | -18,990 | -25,983 | -9,173 | -10,787 | -5,080 |
| 现金增加额 | -14,118 | -12,800 | 52,261 | -3,515 | 33,688 |
资料来源：携宁，太平洋证券
利润表（百万）
| 利润表(百万) | |||||
| 2024A | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E | |
| 营业收入 | 311,666 | 308,144 | 273,900 | 257,550 | 245,530 |
| 营业成本 | 268,260 | 268,857 | 239,493 | 225,286 | 214,647 |
| 营业税金及附加 | 5,904 | 5,740 | 5,423 | 5,022 | 4,788 |
| 销售费用 | 8,893 | 8,735 | 8,491 | 7,598 | 7,243 |
| 管理费用 | 5,081 | 4,507 | 4,353 | 3,966 | 3,757 |
| 财务费用 | 4,643 | 3,912 | 4,934 | 3,952 | 3,966 |
| 资产减值损失 | -5,056 | -6,484 | -3,600 | -3,500 | -2,100 |
| 投资收益 | 1,790 | -31 | 110 | 258 | 246 |
| 公允价值变动 | 76 | 63 | 47 | 47 | 45 |
| 营业利润 | 15,141 | 9,578 | 7,749 | 8,523 | 9,347 |
| 其他非经营损益 | 440 | 159 | 150 | 185 | 210 |
| 利润总额 | 15,581 | 9,737 | 7,899 | 8,708 | 9,557 |
| 所得税 | 5,843 | 4,715 | 3,555 | 3,657 | 4,109 |
| 净利润 | 9,738 | 5,022 | 4,345 | 5,051 | 5,447 |
| 少数股东损益 | 4,737 | 3,987 | 2,824 | 3,081 | 2,996 |
| 归母股东净利润 | 5,001 | 1,035 | 1,521 | 1,970 | 2,451 |
| 预测指标 | |||||
| 2024A | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E | |
| 毛利率 | 13.93% | 12.75% | 12.56% | 12.53% | 12.58% |
| 销售净利率 | 1.60% | 0.34% | 0.56% | 0.76% | 1.00% |
| 销售收入增长率 | -10.16% | -1.13% | -11.11% | -5.97% | -4.67% |
| EBIT 增长率 | -33.44% | -19.97% | -10.55% | -1.36% | 6.81% |
| 净利润增长率 | -58.56% | -79.31% | 46.96% | 29.53% | 24.45% |
| ROE | 2.53% | 0.54% | 0.79% | 1.02% | 1.26% |
| ROA | 0.70% | 0.40% | 0.36% | 0.42% | 0.47% |
| ROIC | 1.61% | 1.10% | 1.05% | 1.09% | 1.13% |
| EPS (X) | 0.42 | 0.09 | 0.13 | 0.16 | 0.20 |
| PE (X) | 13.04 | 63.05 | 42.90 | 33.12 | 26.61 |
| PB (X) | 0.33 | 0.34 | 0.34 | 0.34 | 0.34 |
| PS (X) | 0.21 | 0.21 | 0.24 | 0.25 | 0.27 |
| EV/EBITDA (X) | 14.04 | 16.46 | 15.44 | 15.43 | 12.66 |
投资评级说明
1、行业评级
看好：预计未来 6个月内，行业整体回报高于沪深 300指数5%以上；
中性：预计未来 6个月内，行业整体回报介于沪深 300指数-5%与5%之间；
看淡：预计未来 6个月内，行业整体回报低于沪深 300指数5%以下。
2、公司评级
买入：预计未来 6个月内，个股相对沪深 300指数涨幅在 15%以上；
增持：预计未来 6个月内，个股相对沪深 300指数涨幅介于 5%与15%之间；
持有：预计未来 6个月内，个股相对沪深 300指数涨幅介于-5%与5%之间；
减持：预计未来 6个月内，个股相对沪深 300指数涨幅介于-5%与-15%之间；
卖出：预计未来 6个月内，个股相对沪深 300指数涨幅低于-15%以下。
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