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资讯 产业投资持续加码，现金流大幅改善
浦东金桥（600639.SH）
2026 年 08 月 28 日
投资评级：买入（维持）
2026/8/27
| 当前股价(元) | 9.50 |
| 一年最高最低(元) | 11.61/9.02 |
| 总市值(亿元) | 106.63 |
| 流通市值(亿元) | 80.77 |
| 总股本(亿股) | 11.22 |
| 流通股本(亿股) | 8.50 |
| 近3个月换手率(%) | 31.89 |
股价走势图
相关研究报告
——公司信息更新报告
《收入高增利润增长，经营性物业出租率稳中有升—公司信息更新报告》-2026.4.21
《结转收入下降拖累业绩，住宅结转集中在下半年—公司信息更新报告》-2025.8.29
齐东（分析师）
qidong@kysec.cn
胡耀文（分析师）
证书编号：S0790522010002
huyaowen@kysec.cn
证书编号：S0790524070001
⚫ 营收利润同比提升，产业投资业务加速推进，维持“买入”评级
浦东金桥发布 2026 年中报，受结转规模提升影响，公司收入实现增长，但毛利率承压。我们维持盈利预测，预计公司2026-2028年归母净利润为 8.0、8.5和 10.0亿元，对应 EPS 为 0.71、0.76、0.89 元，当前股价对应 PE 为 13.3、12.6、10.6倍。公司经营性物业出租率稳定，产业投资有望成为全新业绩增长点，维持“买入”评级。
⚫ 收入增长利润下降，毛利率大幅压缩
公司 2026H1 营收 10.69 亿元，同比+11.21%；归母净利润 1.23 亿元，同比-29.97%，高毛利的租赁业务收入同比减少 0.55 亿元，低毛利的住宅销售结转占比提升，导致综合毛利率同比-10.87pct至46.86%。公司上半年投资收益 0.32亿元，同比增长 47.18%，主要为股权投资分红及基金投资收益，经营活动现金流净额 8.89亿元（2025H1为-10.35亿元），现金流大幅改善。
⚫ 出租率下滑，下半年有望结转碧云北外滩项目
公司2026H1持有各类经营性物业344万方，金桥壹中心新项目入市尚在爬坡期，平均出租率降至 72%，租赁收入 Q2 单季同比下降 5.25%、环比下降 2.44%。住宅项目推进方面，上半年无新增土地储备和项目竣工，碧云综合体东地块（总建面 13.77 万方）实现开工。截至上半年末，公司合同负债 33.82 亿元，较年初+12.7%，下半年有望结转碧云北外滩项目（累计收款 30.07 亿元），交房将显著增厚业绩空间。
⚫ 产业投资持续加码，有息负债微增但结构稳健
产业投资方面，金桥资本平台上半年完成智能制造二期基金设立，并作为LP出资 1亿元参与中微智微凌峰基金。产业投资仍处于布局期，金桥投资合伙企业上半年净亏损 157万元，尚未进入收获期。截至上半年末，公司合并口径有息负债203.9亿元，较年初+1.2%，其中短债占比 38.2%，银行贷款占比 63.6%，资产负债率 60.11%，整体债务结构稳定。
⚫ 风险提示：项目拓展不及预期、产业导入不及预期、上海新房价格波动风险。
财务摘要和估值指标
| 指标 | 2024A | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E |
| 营业收入(百万元) | 2,725 | 5,965 | 5,291 | 4,828 | 4,883 |
| YOY(%) | -58.6 | 118.9 | -11.3 | -8.8 | 1.1 |
| 归母净利润(百万元) | 1,002 | 1,074 | 801 | 849 | 1,002 |
| YOY(%) | -44.9 | 7.1 | -25.4 | 5.9 | 18.1 |
| 毛利率(%) | 51.0 | 32.1 | 36.9 | 38.8 | 40.6 |
| 净利率(%) | 35.9 | 17.2 | 18.9 | 20.7 | 22.8 |
| ROE(%) | 5.2 | 5.3 | 4.9 | 4.8 | 5.1 |
| EPS(摊薄/元) | 0.89 | 0.96 | 0.71 | 0.76 | 0.89 |
| P/E(倍) | 10.6 | 9.9 | 13.3 | 12.6 | 10.6 |
| P/B(倍) | 0.7 | 0.7 | 0.7 | 0.6 | 0.6 |
数据来源：聚源、开源证券研究所
附：财务预测摘要
| 资产负债表(百万元) | 2024A | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E |
| 流动资产 | 30645 | 27296 | 27676 | 26367 | 27647 |
| 现金 | 4823 | 3318 | 2943 | 2685 | 2716 |
| 应收票据及应收账款 | 187 | 366 | 125 | 323 | 130 |
| 其他应收款 | 27 | 31 | 20 | 26 | 21 |
| 预付账款 | 2 | 1 | 2 | 1 | 2 |
| 存货 | 22819 | 22362 | 23368 | 22113 | 23560 |
| 其他流动资产 | 2786 | 1219 | 1219 | 1219 | 1219 |
| 非流动资产 | 17990 | 20172 | 20495 | 20749 | 21403 |
| 长期投资 | 26 | 29 | 37 | 45 | 53 |
| 固定资产 | 848 | 839 | 734 | 539 | 611 |
| 无形资产 | 179 | 177 | 150 | 120 | 87 |
| 其他非流动资产 | 16936 | 19127 | 19574 | 20045 | 20653 |
| 资产总计 | 48634 | 47468 | 48171 | 47116 | 49051 |
| 流动负债 | 15626 | 16573 | 19873 | 22383 | 26286 |
| 短期借款 | 4219 | 4368 | 10631 | 14800 | 17599 |
| 应付票据及应付账款 | 865 | 1678 | 2290 | 915 | 2057 |
| 其他流动负债 | 10542 | 10527 | 6951 | 6668 | 6630 |
| 非流动负债 | 14218 | 11500 | 7902 | 3728 | 994 |
| 长期借款 | 13066 | 10529 | 6931 | 2757 | 24 |
| 其他非流动负债 | 1152 | 970 | 970 | 970 | 970 |
| 负债合计 | 29844 | 28073 | 27774 | 26111 | 27280 |
| 少数股东权益 | 4266 | 4217 | 4418 | 4567 | 4679 |
| 股本 | 1122 | 1122 | 1122 | 1122 | 1122 |
| 资本公积 | 1709 | 1709 | 1709 | 1709 | 1709 |
| 留存收益 | 11070 | 11789 | 12523 | 13277 | 14148 |
| 归属母公司股东权益 | 14524 | 15178 | 15979 | 16437 | 17092 |
| 负债和股东权益 | 48634 | 47468 | 48171 | 47116 | 49051 |
| 现金流量表(百万元) | 2024A | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E |
| 经营活动现金流 | -1199 | -1887 | 1071 | 947 | 1250 |
| 净利润 | 978 | 1024 | 1002 | 999 | 1114 |
| 折旧摊销 | 546 | 582 | 349 | 422 | 197 |
| 财务费用 | 450 | 288 | 273 | 259 | 230 |
| 投资损失 | -871 | -65 | -89 | -105 | -125 |
| 营运资金变动 | 295 | -1007 | -423 | -583 | -121 |
| 其他经营现金流 | -2597 | -2709 | -42 | -44 | -45 |
| 投资活动现金流 | -754 | 1791 | -568 | -550 | -707 |
| 资本支出 | 57 | 14 | -50 | -82 | 57 |
| 长期投资 | -1839 | 1760 | -8 | -8 | -8 |
| 其他投资现金流 | 1141 | 45 | -610 | -625 | -642 |
| 筹资活动现金流 | 3494 | -1220 | -6922 | -4594 | -3071 |
| 短期借款 | 534 | 149 | 6263 | 4169 | 2799 |
| 长期借款 | 2288 | -2536 | -3598 | -4174 | -2734 |
| 普通股增加 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 资本公积增加 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 其他筹资现金流 | 672 | 1167 | -9587 | -4589 | -3137 |
| 现金净增加额 | 1541 | -1316 | -6420 | -4197 | -2528 |
数据来源：聚源、开源证券研究所
| 利润表(百万元) | 2024A | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E |
| 营业收入 | 2725 | 5965 | 5291 | 4828 | 4883 |
| 营业成本 | 1336 | 4050 | 3338 | 2956 | 2900 |
| 营业税金及附加 | 341 | 228 | 265 | 241 | 244 |
| 营业费用 | 43 | 83 | 74 | 58 | 49 |
| 管理费用 | 139 | 147 | 132 | 121 | 122 |
| 研发费用 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 财务费用 | 450 | 288 | 273 | 259 | 230 |
| 资产减值损失 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 其他收益 | 14 | 12 | 18 | 14 | 12 |
| 变动收益 | 37 | 9 | 15 | 20 | 20 |
| 投资净收益 | 871 | 65 | 89 | 105 | 125 |
| 资产处置收益 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 营业利润 | 1343 | 1399 | 1358 | 1357 | 1518 |
| 营业外收入 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 |
| 营业外支出 | 0 | 1 | 1 | 1 | 1 |
| 利润总额 | 1344 | 1400 | 1358 | 1357 | 1519 |
| 所得税 | 366 | 376 | 357 | 358 | 405 |
| 净利润 | 978 | 1024 | 1002 | 999 | 1114 |
| 少数股东损益 | -24 | -49 | 200 | 150 | 111 |
| 归属母公司净利润 | 1002 | 1074 | 801 | 849 | 1002 |
| EBITDA | 2863 | 2842 | 2372 | 2641 | 2679 |
| EPS(元) | 0.89 | 0.96 | 0.71 | 0.76 | 0.89 |
| 主要财务比率 | 2024A | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E |
| 成长能力 | |||||
| 营业收入(%) | -58.6 | 118.9 | -11.3 | -8.8 | 1.1 |
| 营业利润(%) | -44.2 | 4.2 | -3.0 | -0.1 | 11.9 |
| 归属于母公司净利润(%) | -44.9 | 7.1 | -25.4 | 5.9 | 18.1 |
| 获利能力 | |||||
| 毛利率(%) | 51.0 | 32.1 | 36.9 | 38.8 | 40.6 |
| 净利率(%) | 35.9 | 17.2 | 18.9 | 20.7 | 22.8 |
| ROE(%) | 5.2 | 5.3 | 4.9 | 4.8 | 5.1 |
| ROIC(%) | 4.8 | 4.6 | 4.1 | 4.4 | 4.9 |
| 偿债能力 | |||||
| 资产负债率(%) | 61.4 | 59.1 | 57.7 | 55.4 | 55.6 |
| 净负债比率(%) | 85.8 | 90.6 | 85.0 | 83.8 | 81.0 |
| 流动比率 | 2.0 | 1.6 | 1.4 | 1.2 | 1.1 |
| 速动比率 | 0.4 | 0.2 | 0.2 | 0.1 | 0.1 |
| 营运能力 | |||||
| 总资产周转率 | 0.1 | 0.1 | 0.1 | 0.1 | 0.1 |
| 应收账款周转率 | 14.5 | 21.6 | 21.6 | 21.6 | 21.6 |
| 应付账款周转率 | 1.1 | 3.2 | 1.7 | 1.8 | 2.0 |
| 每股指标(元) | |||||
| 每股收益(最新摊薄) | 0.89 | 0.96 | 0.71 | 0.76 | 0.89 |
| 每股经营现金流(最新摊薄) | -1.07 | -1.68 | 0.95 | 0.84 | 1.11 |
| 每股净资产(最新摊薄) | 12.94 | 13.52 | 14.24 | 14.64 | 15.23 |
| 估值比率 | |||||
| P/E | 10.6 | 9.9 | 13.3 | 12.6 | 10.6 |
| P/B | 0.7 | 0.7 | 0.7 | 0.6 | 0.6 |
| EV/EBITDA | 10.2 | 11.4 | 13.7 | 12.4 | 12.3 |
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股票投资评级说明
| 评级 | 说明 | |
| 证券评级 | 买入(Buy) | 预计相对强于市场表现20%以上; |
| 增持(outperform) | 预计相对强于市场表现5%~20%; | |
| 中性(Neutral) | 预计相对市场表现在-5%~+5%之间波动; | |
| 减持(underperform) | 预计相对弱于市场表现5%以下。 | |
| 行业评级 | 看好(overweight) | 预计行业超越整体市场表现; |
| 中性(Neutral) | 预计行业与整体市场表现基本持平; | |
| 看淡(underperform) | 预计行业弱于整体市场表现。 | |
| 备注:评级标准为以报告日后的6~12个月内,证券相对于市场基准指数的涨跌幅表现,其中A股基准指数为沪深300指数、港股基准指数为恒生指数、新三板基准指数为三板成指(针对协议转让标的)或三板做市指数(针对做市转让标的)、美股基准指数为标普500或纳斯达克综合指数。我们在此提醒您,不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系,表示投资的相对比重建议;投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况,比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素。投资者应阅读整篇报告,以获取比较完整的观点与信息,不应仅仅依靠投资评级来推断结论。 | ||
分析、估值方法的局限性说明
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